Cautionnement solidaire à durée déterminée (créancier non professionnel)

Formaliser un cautionnement solidaire à durée déterminée pour un contrat de location (hors bail d’habitation) conclu au profit d’un créancier non professionnel

Modalités de l’engagement de caution

Dans le cadre de la location de locaux (hors logements), un bailleur peut demander au locataire de lui fournir une « caution » dans les conditions fixées par la loi.

Pour régulariser un acte de cautionnement, il convient de tenir compte de règles de droit commun fixées par le Code civil (art. 2288 et s.). Le cautionnement est ainsi en principe régi par le « droit commun » du cautionnement qui impose, à titre de preuve de la garantie ou pour la validité même de tout ou partie de la garantie, que soient portées dans l'acte certaines mentions permettant à la caution de prendre conscience de la nature et de l'étendue de son engagement.

Durée. Un contrat de cautionnement peut être régularisé pour une durée déterminée (par exemple la durée du bail initial) ou à durée indéterminée. Prévoir une durée indéterminée pour l’engagement de la caution est ainsi possible, mais il faut savoir qu’en pareil cas, la caution pourra unilatéralement résilier son engagement. Cette résiliation ne prendra effet qu’au terme du bail (initial, ou renouvelé) ou de la période tacitement renouvelée au cours de laquelle elle a été notifiée au bailleur.

Dans le cadre d'un cautionnement à durée déterminée, l'engagement ne doit pas être consenti au-delà de la durée initiale d’un bail pour un nombre trop important de reconductions et/ou renouvellements au risque de voir l'engagement requalifié en « durée indéterminée ». Ceci doit s’apprécier en fonction de la durée initiale du bail.

Montant. La caution ne peut être obligée de payer plus que le locataire. Son engagement peut couvrir les loyers, les charges, mais aussi les éventuels frais de remise en état ou une indemnité d’occupation.

Si le cautionnement est donné pour un montant indéterminé (sans plafond) par une personne physique, il faut prévoir d’informer la caution, au moins une fois par an, de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires (loyers, charges, etc.), à peine de « déchéance » pour pouvoir recouvrer les intérêts, frais et pénalités liés à des arriérés.

Cautionnement simple ou solidaire. Le cautionnement peut être simple ou solidaire. Simple, il confère à la caution deux « bénéfices ». D’une part, un bénéfice de division, qui permet à la caution d’exiger du bailleur qu’il divise ses poursuites entre toutes les cautions (C. civ. art. 2303 et s.). D’autre part, un bénéfice de discussion, qui lui permet de contraindre le bailleur à poursuivre, préalablement, le locataire (C. civ. art. 2298 et s.).

En renonçant au bénéfice de division et discussion, et en s’engageant avec une clause expresse de solidarité, la caution s’engage à payer dès que le bailleur lui en fait la demande.

Dans le cadre d'un cautionnement à durée déterminée, l'engagement ne doit pas être consenti au-delà de la durée initiale du bail pour un nombre trop important de renouvellements au risque de voir l'engagement requalifié en « durée indéterminée ». Ceci doit s’apprécier en fonction de la durée initiale du bail. L'engagement d'une personne physique à l'égard d'un créancier professionnel doit obligatoirement être d'une durée déterminée.

Formalisme

Droit commun. L’article 1376 du Code civil précise qu’un « acte sous signature privée par lequel une seule partie s'engage envers une autre à lui payer une somme d'argent (…) ne fait preuve que s'il comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme ou de la quantité en toutes lettres et en chiffres. En cas de différence, l'acte sous signature privée vaut preuve pour la somme écrite en toutes lettres. ». Ainsi, un acte de cautionnement doit en principe être constaté dans un écrit qui comporte la signature de celui qui souscrit cet engagement ainsi que la mention, écrite par lui-même, de la somme en toutes lettres et en chiffres (C. civ. art. 1376).

Lorsqu'il est reçu par un notaire, un acte de cautionnement est dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi (C. civ. art. 1369).

Un acte de cautionnement sous seing privé (sous signature privée), contresigné par les avocats de chacune des parties ou par l'avocat de toutes les parties fait foi de l'écriture et de la signature des parties, tant à leur égard qu'à celui de leurs héritiers ou ayants cause. Cet acte est également dispensé de toute mention manuscrite exigée par la loi (C. civ. art. 1374).

L’article 1174 du Code civil précise qu’en principe, lorsqu'un écrit est exigé pour la validité d'un contrat, il peut être établi et conservé sous forme électronique. Lorsqu'est exigée une mention écrite de la main même de celui qui s'oblige, ce dernier peut l'apposer sous forme électronique si les conditions de cette apposition sont de nature à garantir qu'elle ne peut être effectuée que par lui-même. L’article 1175 du Code civil écarte toutefois cette règle pour les « actes sous signature privée relatifs à des sûretés personnelles ou réelles, de nature civile ou commerciale, sauf s'ils sont passés par une personne pour les besoins de sa profession ». Un acte de cautionnement est concerné.

Créancier professionnel. Des mentions manuscrites particulières, prévues par le Code de la consommation, sont exigées dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, à peine de nullité de son engagement. Ceci fait l’objet d’un modèle distinct.

En pratique, un bailleur doit veiller à remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Lorsque c’est matériellement possible, faire « intervenir » la caution à la signature d’un bail est une sage précaution. Nous conseillons en tout état de cause d’annexer, à l’acte de cautionnement, une copie du bail daté et signé du locataire.

Modèle

Le modèle que nous proposons ici porte sur un acte de cautionnement solidaire à durée déterminée, consenti au profit d’un bailleur non susceptible d’être considéré comme un créancier professionnel.

Le modèle proposé ne doit pas être utilisé pour des baux d'habitation régis par la loi du 6 juillet 1989.