Congé donné par le Bailleur pour motif légitime et sérieux par LRAR

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Congé pour motif légitime et sérieux par LRAR

Donner congé au locataire par LRAR, pour un motif légitime et sérieux

Cas de figure envisage

Cadre légal. La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, à l’échéance d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I).

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié de manière importante les règles applicables. La loi a prévu de nouvelles règles concernant les congés pour les baux signés à partir du 27 mars 2014. La loi dite Macron du 6 août 2015 est venue préciser que les règles sur les congés, telles que retouchées ou modifiées par cette loi, s’appliquent pour tout bail en cours au 7 août 2015 (y compris un bail signé avant le 27.03.2014). La Cour de cassation a jugé que, la loi nouvelle « régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », il en résultait que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur, était applicable aux contrats de location en cours à sa date d’entrée en vigueur (Cass. 3e civ. 23.11.20107 n° 16-20475).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le texte précise que ce congé doit « être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Congé pour motif légitime et sérieux. Un bailleur peut ainsi donner congé pour un « motif légitime et sérieux », tel l’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations.

Ce congé ne doit pas être utilisé pour pallier le non-respect d’une des conditions des deux autres hypothèses de congé (pour reprendre ou vendre le logement). Par exemple, le bailleur ne peut donner congé pour motif légitime, en expliquant qu’il veut reprendre le logement pour une personne qui ne figure pas dans la liste limitative des bénéficiaires du congé pour reprise. Ce serait contourner les conditions strictes posées par la loi, en ce qui concerne ces autres motifs de congé.

Sauf à pouvoir proposer un relogement dans les conditions fixées par la loi, un congé pour motif légitime et sérieux n’est pas possible à l’égard de certains locataires « protégés » (loi du 06.07.1989, art. 15 III). Un congé pour motif légitime et sérieux n’exonère pas en effet le bailleur de faire une offre de relogement, si l’intéressé peut se prévaloir de la protection spécifique de la loi de 1989 (locataire âgé avec ressources modestes, etc.).

Dans certains cas, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail peuvent être également suspendues.

Motif légitime et sérieux. La loi ne définit pas le motif légitime et sérieux.

En cas de contentieux, c’est le juge qui apprécie.

Si le locataire conteste le bien-fondé du congé (il peut en demander l’annulation ou réclamer réparation), sachez que les juges du fond apprécient au cas par cas la pertinence du motif allégué. Ils peuvent prendre en compte des faits postérieurs à la date de délivrance du congé pour en apprécier le caractère légitime et sérieux (Cass. 3e civ. 03.10.2012  11-12113).

L’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations (paiement du loyer, etc.) peut constituer un motif légitime et sérieux de congé, même si elle a cessé à la date de sa délivrance (3e civ. 17.05.2006  05-14495).

Les cas les plus fréquents sont la réalisation de travaux, la nécessité de démolir l’immeuble, le manquement grave du locataire à ses obligations (défaut de paiement du loyer, défaut d’assurances, sous-location prohibée, défaut d’usage paisible, activité illicite, etc.). En mono/copropriété, des nuisances avérées peuvent aussi justifier un congé.

Un congé pour motif légitime et sérieux peut être jugé valable si le locataire ne peut prouver qu’il occupe bien les lieux à titre d’habitation principale, au moins partiellement, au terme du bail (ex. Cass 3e civ. 05.09.2012).

En droit, une sous-location irrégulière via un site Internet tel Airbnb pourrait justifier un congé pour « motif légitime et sérieux ».

Dans la mesure où la loi autorise le bailleur à délivrer congé en justifiant d’un « motif sérieux et légitime », il a été jugé qu’il pouvait être donné en vue de toute « restructuration immobilière », dès lors qu’il ne s’agit pas d’une simple éventualité ou d’un vague projet. Une opération de rénovation lourde du bien nécessitant la libération des lieux, a fortiori sa démolition/reconstruction, ou un projet de lotissement, peut ainsi légitimer un congé si le bailleur justifie de diligences avancées pour sa mise en œuvre (demande de permis déposée, etc.). Notons que le bailleur n’a pas, en pareil cas, à respecter les dispositions applicables au congé pour vendre, et le locataire ne saurait donc prétendre ensuite à un quelconque droit de préemption. Cela alors même que le bailleur prévoit de confier la réalisation de l’opération à un promoteur ou lotisseur en lui vendant son bien au départ du locataire.

Réforme Elan. Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 47 bis B). À la suite de la loi, de nouvelles règles seront à prendre en compte (loi du 06.07.1989, nouvel art. 8-2). Lorsque le conjoint ou partenaire (pacs) d’un locataire, ou son concubin notoire, quitte le logement en raison de violences exercées au sein du couple ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui, il sera tenu d’en informer le bailleur par LRAR, accompagnée de la copie de l’ordonnance de protection délivrée par le juge aux affaires familiales dont il bénéficie et préalablement notifiée à l’autre membre du couple ou de la copie d’une condamnation pénale de ce dernier pour des faits de violences commis à son encontre (ou sur un enfant qui réside habituellement avec lui) et rendue depuis moins de six mois. La solidarité du locataire victime des violences, et celle de la personne qui s’est portée caution pour lui, prendra alors fin le lendemain du jour de la première présentation du courrier, pour les dettes nées à compter de cette date.

Si le locataire, auteur des violences, ne s’acquitte pas de son loyer à compter de la date précitée, le bailleur pourra à bon droit lui délivrer congé pour « motif légitime et sérieux », au titre de l’article 15 de la loi de 1989.

Formalisme

À peine de nullité, tout congé donné par un bailleur doit indiquer le « motif allégué ».

Un congé justifié par un « motif légitime et sérieux » doit être très explicite sur les éléments constitutifs du motif invoqué.

Le texte précise qu’en cas de « contestation, le juge peut, même d'office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations (…). Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n'apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Le congé doit ainsi impérativement être notifié au moins six mois (location nue) avant l’échéance (le terme) d’un bail en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé. Toute clause d’un contrat qui autoriserait à résilier autrement, ou visant à raccourcir le délai de préavis, est illicite (sans valeur).

À la suite de la loi Alur, et de la loi Macron du 6 août 2015, le congé peut être « notifié » par voie d’huissier, par LRAR, mais aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

En tout état de cause, le délai de six mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé ne faisant courir le délai de six mois qu’à compter de sa remise effective au (co)locataire ou titulaire du bail, il est de l’intérêt d’un bailleur de faire le nécessaire en temps utile. Il convient au besoin de privilégier l’intervention d’un huissier pour être sûr de respecter le délai légal, faute de quoi le bail sera automatiquement renouvelé et l’effet du congé reporté au terme suivant.

Notice d’information. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » soit « jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ». Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » a été fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). Un arrêté ministériel, publié le 27 janvier 2018 à titre « rectificatif » (sic), a retouché le texte de la notice à prévoir.

Le texte indique que la notice d’information est imposée (uniquement) en cas de « congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement » (loi du 06.07.1989, art. 15 I). Le congé par un bailleur, qui serait justifié par un « motif légitime et sérieux », n’est donc pas concerné, à notre avis.

Modèle

Le modèle que nous proposons permet de notifier un congé pour motif légitime à un locataire, par LRAR.

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