Congé donné par le Bailleur aux fins de reprise par lettre remise en main propre contre décharge

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Congé aux fins de reprise par courrier remis en main propre contre décharge

Quand un bailleur veut « récupérer » un logement loué nu avec un bail d’habitation

Cas de figure envisagé

Cadre légal. La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, à l’échéance d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I).

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié de manière importante les règles applicables. La loi a prévu de nouvelles règles concernant les congés pour les baux signés à partir du 27 mars 2014. La loi dite Macron du 6 août 2015 est venue préciser que les règles sur les congés, telles que retouchées ou modifiées par cette loi, s’appliquent pour tout bail en cours au 7 août 2015 (y compris un bail signé avant le 27 mars 2014). La Cour de cassation a jugé que, la loi nouvelle « régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », il en résultait que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur, était applicable aux contrats de location en cours à sa date d’entrée en vigueur (Cass. 3e civ. 23.11.20107 n° 16-20475).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le texte précise que ce congé doit « être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Congé pour reprise. Un bailleur peut ainsi donner congé pour « reprendre le logement ».

Un bailleur peut ainsi délivrer un congé pour reprise à un locataire, pour le terme de son bail, uniquement si le logement est « destiné » à l’un des « bénéficiaires » visés par la loi (loi du 06.07.1989, art. 15). La liste légale est limitative.

Le bénéficiaire de la reprise « ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. »

Outre le bailleur, le bénéficiaire de la reprise peut être (uniquement) son conjoint, son partenaire pacsé, son concubin notoire (depuis au moins un an), ses ascendants ou descendants (ou ceux de son conjoint, partenaire, concubin). La reprise d’un logement en indivision est possible au profit d’un indivisaire, voire l’un de ses « proches » (précités).

En location nue, un congé pour reprise est possible si le logement est loué par une SCI « familiale ». Le bénéficiaire de la reprise doit être l’un de ses associés. Notons que l’on entend par SCI familiale une « société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus », en l’état du droit au 25 septembre 2018 (loi de 1989, art. 13 a.). Le texte ’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 34 ter). À la suite de la loi Elan, le texte devrait viser une « société civile constituée exclusivement entre époux, partenaires liés par un pacte civil de solidarité, concubins notoires depuis au moins un an à la date du congé, parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus » (texte issu des travaux de l’Assemblée nationale, 03.10.2018).

Sauf à pouvoir proposer un relogement dans les conditions fixées par la loi, un congé pour motif légitime et sérieux n’est pas possible à l’égard de certains locataires « protégés » (loi du 06.07.1989, art. 15 III). Un congé pour motif légitime et sérieux n’exonère pas en effet le bailleur de faire une offre de relogement, si l’intéressé peut se prévaloir de la protection spécifique de la loi de 1989 (locataire âgé avec ressources modestes, etc.). Dans certains cas, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail peuvent être également suspendues.

Justification. Le bailleur doit justifier, dans son congé, du caractère « réel et sérieux » de sa décision de reprise.

Désormais, en cas de contentieux civil, le juge peut, y compris d’office (c’est-à-dire de lui-même), « vérifier la réalité du motif du congé ». Il peut aussi « déclarer non valide » (sic) le congé « si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes ».

Le juge peut ainsi « invalider » un congé s’il ne l’estime pas justifié par des « éléments sérieux et légitimes ». À ce titre, un bailleur sera, en l’état, bien avisé de pouvoir (a minima) justifier que le logement concerné présente (à la date du congé) une utilité objective pour le bénéficiaire de la reprise. Ou que la reprise répond à des impératifs familiaux (p.ex. : rapprochement d’un parent éloigné pour aider un proche âgé, ou en mauvaise santé).

Désormais, le fait pour un bailleur de délivrer un congé « justifié frauduleusement par sa décision de reprendre » un logement peut donner lieu à des poursuites pénales, avec une amende à la clef pouvant atteindre 6 000 € (personne physique) et 30 000 € (personne morale). Le locataire peut en outre se constituer partie civile, et demander « réparation de son préjudice ».

Un bailleur sera bien avisé de pouvoir justifier d’une occupation effective du logement, à titre d’habitation principale, par le bénéficiaire de la reprise, et ce, pendant une durée « raisonnable ». Il est sage que l’intéressé emménage vite dans le logement à la suite du départ du locataire. La Cour de cassation a toutefois jugé, sous forme de principe, que « le défaut d’occupation des lieux par le bénéficiaire de la reprise peut être justifié par l’existence d’une cause légitime ayant empêché l’occupation prévue » (Cass. 3e civ. 20.10.2016, n° 15-21525). Il n’est donc pas nécessaire que le défaut d’occupation soit justifié par un cas de « force majeure ». Un bailleur peut se prévaloir d’une « cause légitime » lorsqu’un locataire se maintient dans le logement au-delà du terme du congé, en obligeant ainsi le bénéficiaire de la reprise à trouver un autre logement (cf. aussi Cass. 3e civ. 09.09.2014).

Congé pour reprise après acquisition d’un logement. Une règle particulière est à prendre en compte là où un nouveau bailleur entend vite délivrer un congé pour reprise, après avoir acheté un logement déjà loué. Si le terme du contrat du locataire en place intervient moins de deux ans après l’acquisition, son congé ne prendra effet qu’à l’issue d’une durée de deux ans, calculée à partir de la date de l’achat.

Si c’est un congé pour reprise qui est à notifier par un acquéreur, à la suite de l’acquisition d’un bien occupé, un délai de deux ans est ainsi à prendre en compte, avec la règle suivante. Si le terme du bail en cours intervient moins de deux ans après l’achat, le congé donné au terme du bail ne prend effet qu’à l’expiration d’une durée de deux ans à compter de la date d’acquisition.

Formalisme

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit « indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise ».

Lorsqu'il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur « justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise ».

Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015).

À peine de risquer son annulation, le congé doit ainsi indiquer qu’il est motivé par la reprise du logement, mentionner les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise, mais aussi la « nature du lien » entre celui-ci et le bailleur. Au vu des textes, un bailleur est aussi tenu de justifier, dans son congé, du « caractère réel et sérieux » de sa décision de reprise (préciser les raisons factuelles qui justifient la décision).

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Le congé doit ainsi impérativement être notifié au moins six mois (location nue) avant l’échéance (le terme) d’un bail en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé. Toute clause d’un contrat qui autoriserait à résilier autrement, ou visant à raccourcir le délai de préavis, est illicite (sans valeur).

À la suite de la loi Alur, et de la loi Macron du 6 août 2015, le congé peut être « notifié » par voie d’huissier, par LRAR, mais aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

La rigueur est alors de mise, tel pour « verrouiller » en ordre un récépissé.

En tout état de cause, le délai de six mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé ne faisant courir le délai de six mois qu’à compter de sa remise effective au (co)locataire ou titulaire du bail, il est de l’intérêt d’un bailleur de faire le nécessaire en temps utile. Il convient au besoin de privilégier l’intervention d’un huissier pour être sûr de respecter le délai légal, faute de quoi le bail sera automatiquement renouvelé et l’effet du congé reporté au terme suivant.

Une notice réglementaire précise que, s’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire, ...), et non directement par le bailleur, le congé « doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur ».

Notice d’information réglementaire. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » soit « jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ». Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » a été fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). Un arrêté ministériel, publié le 27 janvier 2018 à titre « rectificatif » (sic), a retouché le texte de la notice à prévoir. En cas de congé, veillez à bien utiliser la « notice réglementaire » ainsi modifiée. Cette notice fait l’objet d’une présentation séparée.

Modèle

Le modèle que nous proposons permet de notifier un congé pour reprise à un locataire, par un courrier remis en main propre au locataire, avec un récépissé (décharge).

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