Congé donné par le Bailleur aux fins de vente par lettre remise en main propre contre décharge

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Congé aux fins de vente par courrier remis en main propre contre décharge

Lorsque le bailleur entend vendre son bien, libéré du locataire en place avec un bail d’habitation

Cas de figure envisagé

Cadre légal. La possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire, à l’échéance d’un bail d’habitation pour un logement loué nu, est strictement encadrée par la loi du 6 juillet 1989 (art. 15 I).

La loi Alur du 24 mars 2014 a modifié de manière importante les règles applicables. La loi a prévu de nouvelles règles concernant les congés pour les baux signés à partir du 27 mars 2014. La loi dite Macron du 6 août 2015 est venue préciser que les règles sur les congés, telles que retouchées ou modifiées par cette loi, s’appliquent pour tout bail en cours au 7 août 2015 (y compris un bail signé avant le 27 mars 2014). La Cour de cassation a jugé que, la loi nouvelle « régissant les effets légaux des situations juridiques ayant pris naissance avant son entrée en vigueur et non définitivement réalisées », il en résultait que l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi Alur, était applicable aux contrats de location en cours à sa date d’entrée en vigueur (Cass. 3e civ. 23.11.20107 n° 16-20475).

Lorsque le bailleur donne congé à son locataire, le texte précise que ce congé doit « être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l'inexécution par le locataire de l'une des obligations lui incombant. »

Congé pour vendre. Un bailleur peut ainsi donner « congé pour vendre », afin de pouvoir vendre un logement loué, libre de tout occupant. Il importe peu, à ce titre, que le propriétaire du logement soit une personne physique, une indivision, ou une personne morale (SCI familiale ou non, société commerciale, etc.).

Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.

En outre, le juge civil dispose désormais d’un pouvoir « renforcé » pour contrôler la légalité d’un congé pour vendre, en cas de contestation. À ce titre, en cas de contentieux, un bailleur doit veiller à pouvoir prouver (a minima) la mise en vente effective du logement concerné, et ce, pour un prix « raisonnable » (non excessif) au vu du marché.

Sauf à pouvoir proposer un relogement dans les conditions fixées par la loi, un congé pour vendre n’est pas possible à l’égard de certains locataires « protégés » (loi du 06.07.1989, art. 15 III). Un congé pour vendre n’exonère pas en effet le bailleur de faire une offre de relogement, si l’intéressé peut se prévaloir de la protection spécifique de la loi de 1989 (locataire âgé avec ressources modestes, etc.). Dans certains cas, la possibilité pour un bailleur de donner congé à un locataire et la durée du bail peuvent être également suspendues.

Protection du locataire. La loi du 6 juillet 1989 assure une protection particulière du locataire en cas de congé pour vendre. Le locataire dispose alors d’un droit de « préemption » sur le logement loué, lui permettant de l’acquérir aux conditions de la vente envisagée par le bailleur. Cette protection particulière n’est pas applicable si le bailleur vend le logement à un parent jusqu’au troisième degré inclus. Mais, en cas de litige, il faut pouvoir prouver que l’intéressé occupe(ra) lui-même le logement pendant au moins deux ans (à partir de la fin du délai de préavis, en principe).

Règles particulières. Des règles particulières, destinées à davantage protéger les locataires, s’appliquent parfois en cas de vente en « bloc » ou par lots d’un immeuble en monopropriété, ou si celui-ci fait d’abord l’objet d’une mise en copropriété.

Un régime particulier s’applique aussi là où l’acquéreur d’un logement loué nu veut ensuite délivrer un congé pour vente. Une règle est en effet à prendre en compte pour la délivrance d’un congé pour vendre après l’acquisition d’un logement (déjà) loué. Cette règle est la suivante.

« En cas d'acquisition d'un bien occupé :

  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient plus de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur peut donner congé à son locataire pour vendre le logement au terme du contrat de location en cours ;
  • lorsque le terme du contrat de location en cours intervient moins de trois ans après la date d'acquisition, le bailleur ne peut donner congé à son locataire pour vendre le logement qu'au terme de la première reconduction tacite ou du premier renouvellement du contrat de location en cours. »

Ainsi, si le terme du bail en cours du locataire intervient plus de trois ans après la date d’achat du logement, le nouveau bailleur peut lui donner congé au terme du bail (avec un préavis de six mois). Mais, si le terme du bail intervient moins de trois ans après la date d’achat, il ne peut lui donner congé qu’au terme de la première reconduction tacite (ou du premier renouvellement) dudit bail. En pratique, la loi assure ainsi aux locataires en place un « droit au maintien » dans les lieux, a minima, pendant trois ans et un jour après toute (re)vente de leur logement. Notez que cette règle s’applique aussi pour un bail « mixte » (habitation principale, professionnel).

Formalisme

À peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit « indiquer le motif allégué », c’est-à-dire la décision de vendre le logement.

Le congé doit être « dépourvu d’ambiguïté » (Cass. 3e civ. 07.07.2015).

Le congé doit aussi, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée, ainsi que la reproduction de l’article 15-II alinéas 1 à 5 de la loi du 6 juillet 1989. Le congé vaut en suite offre de vente au profit du locataire, pendant les deux premiers mois du délai de préavis. À défaut d’acceptation, le locataire est déchu, au terme du contrat, de tout titre d’occupation sur le local. En cas d’acceptation, le locataire a deux mois (quatre s’il indique son intention de solliciter un prêt pour financer l’acquisition) à compter de sa réponse pour réaliser la vente. À défaut, il est déchu de tout titre d’occupation.

Pour le congé, il faut prêter une très grande attention à la rédaction des conditions de la vente et notamment à la consistance des locaux.

Il a été jugé que l’offre de vente devait porter sur la totalité des locaux donnés à bail. Dans une affaire où un bail portait à la fois sur deux chambres réunies en un seul lot et un emplacement de stationnement, il a ainsi été jugé qu’un congé, qui proposait un prix global pour l’ensemble des biens inclus dans la location, était régulier (Cass. 3e civ. 07.12.2017 n° 16-21442).

Pour un logement en copropriété, le congé n’a pas à mentionner la superficie au sens de la loi Carrez. Un locataire n’est pas fondé à réclamer l’annulation du congé pour vice de forme, au motif qu’il ne mentionne pas que l’indication de la surface « Carrez » n’est pas légalement exigée. Il n’en reste pas moins que le congé avec offre de vente doit être précis sur les locaux et annexes mis à la disposition du locataire : cave, emplacement de parking, box, local annexe, etc. Indiquer, si le logement est situé dans une copropriété (verticale ou horizontale), le nombre de « millièmes » détenus en parties communes.

Un congé doit s’accompagner d’une offre de relogement, si le locataire « bénéficie » de la protection spécifique reconnue par la loi.

Le congé doit être délivré à chaque titulaire du bail (celui/ceux qui a/ont signé le bail), mais aussi à tout « cotitulaire » de plein droit du bail (par l’effet de la loi). C’est le cas d’un conjoint du locataire, quel que soit le régime matrimonial des intéressés, voire à un partenaire pacsé, mais pas du concubin (a fortiori de toute autre personne qui occuperait les lieux). Il est prudent de notifier à chacun des intéressés un congé, de manière séparée. Notons que si un locataire s’est marié après la conclusion du bail sans en avertir le bailleur, le congé qui lui est délivré est, de plein droit, opposable à son conjoint.

Le délai de préavis applicable au congé est de six mois.

Le congé doit ainsi impérativement être notifié au moins six mois (location nue) avant l’échéance (le terme) d’un bail en cours. À défaut, le contrat du locataire sera de plein droit reconduit à l’échéance, sauf à ce qu’il donne lui-même congé. Toute clause d’un contrat qui autoriserait à résilier autrement, ou visant à raccourcir le délai de préavis, est illicite (sans valeur).

À la suite de la loi Alur, et de la loi Macron du 6 août 2015, le congé peut être « notifié » par voie d’huissier, par LRAR, mais aussi, désormais, être « remis en main propre contre récépissé ou émargement ».

La rigueur est alors de mise, tel pour « verrouiller » en ordre un récépissé.

En tout état de cause, le délai de six mois court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.

Le congé ne faisant courir le délai de six mois qu’à compter de sa remise effective au (co)locataire ou titulaire du bail, il est de l’intérêt d’un bailleur de faire le nécessaire en temps utile. Il convient au besoin de privilégier l’intervention d’un huissier pour être sûr de respecter le délai légal, faute de quoi le bail sera automatiquement renouvelé et l’effet du congé reporté au terme suivant.

Une notice réglementaire précise que, s’il est délivré par l’intermédiaire d’un mandataire (agence immobilière, administrateur de biens, notaire, ...), et non directement par le bailleur, le congé « doit mentionner le nom ou la dénomination sociale du bailleur ».

Notice d’information réglementaire. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu qu’une « notice d’information relative aux obligations du bailleur et aux voies de recours et d’indemnisation du locataire » soit « jointe au congé délivré par le bailleur en raison de sa décision de reprendre ou de vendre le logement ». Le contenu de cette notice d’information « réglementaire » a été fixé par une annexe à un arrêté ministériel (arrêté du 13.12.2017, JO du 20.12.2017). Un arrêté ministériel, publié le 27 janvier 2018 à titre « rectificatif » (sic), a retouché le texte de la notice à prévoir. En cas de congé, veillez à bien utiliser la « notice réglementaire » ainsi modifiée. Cette notice fait l’objet d’une présentation séparée.

Mandataires. Outre un mandat de gestion en ordre pour tous congés, un ADB doit disposer au moins d’un courrier daté/signé du bailleur avec des instructions précises (prix, etc.) pour la délivrance d’un congé pour vendre. Pour certaines raisons, il est à notre avis prudent et/ou utile de prévoir de disposer d’emblée d’un mandat de vente, régularisé en ordre par le propriétaire-bailleur, avec une clause spécifique qui permet la délivrance du congé pour vendre au locataire en place (Cass. 1e civ. 12.07.2006 n° 04-19815). Cela suppose, côté mandataire, de disposer d’une carte comportant les mentions « G » et « T ».

Par ailleurs, la Cour de cassation estime que le locataire qui accepte l’offre de vente « ne peut se voir imposer le paiement d’une commission renchérissant le prix du bien » (Cass. 3e civ. 08.10.2015 n° 14-20666). Ainsi, lorsqu’un agent immobilier (ou ADB) se voit confier un mandat de vendre nu un logement loué, il ne peut en aucun cas réclamer des honoraires au locataire, si celui-ci « préempte ».

Modèle

Le modèle que nous proposons ici permet de notifier un congé pour vendre à un locataire, par un courrier remis en main propre, avec un récépissé.

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