Offre de renouvellement assortie d'une augmentation de loyer

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Offre de renouvellement assortie d’une augmentation de loyer

Augmenter le loyer au renouvellement d’un bail, en cas de loyer « manifestement sous-évalué »

Cadre légal

Que ce soit en location nue ou en meublé, si la reconduction tacite d’un bail ne fait pas obstacle à une révision annuelle du loyer sur la base de l’indice IRL, dès lors qu’elle a bien été prévue à l’origine, elle ne permet pas à un bailleur de procéder unilatéralement à la fixation d’un nouveau montant de loyer « réévalué ».

Pour pouvoir réévaluer le montant du loyer, il faut désormais tenir compte de règles spécifiques fixées par les articles 17-2 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989.

Pour pouvoir réévaluer le montant du loyer dans le cadre du renouvellement d’un bail d’habitation en location nue, il faut tenir compte de règles fixées par l’article 17-2 de la loi du 6 juillet 1989. En vertu de l’article 82 de la loi dite Macron du 6 août 2015, ces règles s’appliquent aux baux à venir, à ceux signés après le 8 août 2015, et aux baux signés avant cette date et « faisant l’objet d’un renouvellement ». Nous exposons ici les règles applicables en l’état du droit au 1er octobre 2018.

Lors du renouvellement du bail ou du contrat, le loyer ne peut donner lieu à réévaluation que s’il est manifestement sous-évalué. Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du bail ou contrat (dans les mêmes formes que pour un congé), un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables.

Pour pouvoir réajuster le loyer à la hausse, le bailleur doit ainsi en passer, à l’égard du locataire, par une offre de renouvellement du bail, avec une proposition de nouveau loyer. Le nouveau loyer proposé doit être fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Suivant une savante réglementation à respecter à la lettre, des références locatives sont à fournir. Il découle d’un arrêt que les références produites doivent concerner des logements soumis au même régime locatif que le logement en cause (Cass. 3e civ. 24.05.2017 n° 16-15750).

Lorsque le bailleur met en œuvre cette procédure, il ne « peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat ». La mise en œuvre de cette procédure empêche ainsi le bailleur de notifier parallèlement congé. Il devra attendre, quelle que soit l’issue de l’offre de renouvellement, la prochaine échéance (trois ou six ans) pour éventuellement résilier le bail.

Mise en œuvre

Offre de renouvellement. L’offre de renouvellement doit être présentée au moins six mois avant le terme du bail, dans les conditions de forme prévues pour les congés. À peine de nullité, cette offre doit reproduire intégralement une mention légale, mentionner le montant du nouveau loyer proposé, ainsi que la liste des « références » utilisées.

Les références à fournir mentionnent au moins pour chaque logement loué :

a) le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble ;

b) le type d'habitat, individuel ou collectif, et l'époque de construction de l'immeuble ;

c) l'étage du logement et la présence éventuelle d'un ascenseur ;

d) la surface habitable du logement et le nombre de ses pièces principales ;

e) l'existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer ;

f) l'état d'équipement du logement : notamment, w.-c. intérieur, salle d'eau, chauffage central ;

g) l'indication selon laquelle le locataire est dans les lieux depuis plus ou moins de trois ans ;

h) le montant du loyer mensuel hors charges effectivement exigé ;

i) l'année de constatation des éléments constitutifs de la référence.

Les références doivent porter non seulement sur des baux conclus récemment, mais également sur des baux conclus depuis plus de trois ans.

Les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique.

Le nombre minimal de références à fournir est de trois. Il est de six dans les communes, dont la liste est fixée par un décret n° 87-818 du 2 octobre 1987, faisant partie d'une agglomération de plus d'un million d'habitants.

Un locataire ne peut se prévaloir de la nullité de la notification qu’en l’absence de ces éléments (mention légale, montant du loyer, références, ...). Comme l’a jugé avec fermeté la Cour de cassation, la nullité n’est encourue que dans ce cas (Cass. 3e civ. 06 juillet 2017 n° 16-16426). Un locataire ne saurait par exemple se prévaloir du fait que la proposition de nouveau loyer ne mentionne pas la base de calcul de la sous-évaluation du loyer qu’elle invoque, ou qu’il existe une incertitude sur le métrage de l’appartement (même arrêt).

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, il faut saisir la commission départementale de conciliation (CDC). La commission dispose de deux mois pour rendre son avis. À défaut d’accord constaté par la commission, le juge doit être saisi avant le terme du contrat. Notons que, à défaut de saisine du juge avant le terme du contrat, celui-ci est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer, éventuellement révisé. Il faut donc impérativement faire le nécessaire pour assigner le locataire en temps utile.

Location meublée. Notons qu’un texte, issu des lois Alur/Macron de 2014 et 2015, précise que l’article 17-2 de la loi de 1989, applicable en location nue, l’est aussi pour la location meublée. À ce titre, sur la base de ce texte, un bailleur peut prétendre à une « réévaluation » de loyer lors du renouvellement d’un contrat de location en meublé. Sous réserve de respecter certaines conditions, il en va ainsi là où le loyer d’un locataire est manifestement sous-évalué, ou inférieur à un loyer de référence (dispositif d’encadrement des loyers). Une « proposition » de nouveau loyer est à notifier en ordre au locataire au moins six mois avant le terme d’un contrat. À défaut d’accord du locataire, ou en cas de silence de celui-ci, il faut veiller à saisir le juge avant le terme du contrat, au besoin.

Hausse du loyer. La hausse du loyer, ainsi convenue entre les parties ou fixée judiciairement, s’applique en principe dans les conditions suivantes. En location nue, la hausse s’applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat. Toutefois, cette hausse s’applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu’elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. En location meublée, la hausse s’applique au contrat renouvelé. Toutefois, si la hausse est supérieure à 10 %, elle s’applique par tiers annuel au contrat renouvelé et lors des renouvellements ultérieurs.

Règles particulières

Il convient de tenir compte de certaines règles particulières, si le logement concerné est situé dans une zone où peut s’appliquer le dispositif d’encadrement des loyers Alur, ou dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV).

Si le logement est situé dans une zone où s’applique le dispositif d’encadrement des loyers « Alur », régi par l’article 17 de la loi du 6 juillet 1989, et par le décret n° 2015-650 du 10 juin 2015, lors du renouvellement du contrat, la loi prévoit qu’un bailleur peut engager une action en réévaluation de loyer, dans les conditions précitées, mais uniquement si le loyer est inférieur au loyer de référence minoré (fixé par l’arrêté préfectoral). Le nouveau loyer proposé doit être, obligatoirement, inférieur ou égal au loyer de référence minoré. Notons que, au 1er octobre 2018, ce dispositif spécifique ne s’applique dans aucune commune, en raison de l’annulation par le juge administratif des arrêtés préfectoraux publiés pour des logements situés à Paris ou sur la commune de Lille (59).

Si le logement est situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants, il faut tenir compte d’un dispositif prévu et régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989, qui s’applique aussi en location meublée. Un décret n° 2018-549 du 28 juin 2018 a reconduit pour un an ce dispositif, et il faut en tenir compte pour tout bail ou contrat qui serait renouvelé d’ici le 31 juillet 2019. Sont concernés des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch  Arcachon, Lille, Lyon, Marseille  Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Plus précisément, est concerné un logement situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. La commune doit à cet égard figurer dans la liste fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par un décret du 13 octobre 2015.

Ce décret prévoit que la hausse de loyer ne peut excéder la plus élevée des deux limites suivantes :

 La moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables et le loyer appliqué avant le renouvellement du contrat (éventuellement révisé).

 Une majoration du loyer annuel égale à 15 % du coût réel des travaux TTC, si le bailleur a réalisé, depuis la conclusion du contrat de location initial ou, lorsque le bail a été renouvelé, depuis son dernier renouvellement, des travaux d’amélioration ou de mise en conformité avec les caractéristiques de décence portant sur les parties privatives ou sur les parties communes pour un montant au moins égal à la dernière année de loyer.

Un texte précise que les logements comparables servant à la détermination du loyer de référence sont situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires et situé dans la même zone géographique. Les éléments constitutifs de ces références sont définis par le décret n° 90-780 du 31 août 1990, dans sa rédaction en vigueur.

Incidence de la réforme « Elan ». Au 1er octobre 2018, le Parlement s’apprêtait à modifier le cadre légal sur l’encadrement des loyers, dans le cadre de la loi Elan. Il est prévu à cet égard d’abroger les textes de la loi du 6 juillet 1989 concernés. Les articles 17-2 et 25-9 de la loi du 6 juillet 1989 seront retouchés. Il est toutefois prévu en zone tendue, à titre expérimental et pour cinq ans, qu’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), la ville de Paris, un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris, ainsi que la métropole de Lyon ou d’Aix-Marseille-Provence, puisse demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers, obéissant à un régime particulier, soit mis en place. Un décret sera nécessaire pour déterminer le périmètre du territoire sur lequel s’appliquerait le dispositif (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, n° 567, adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 48 et 49).

 

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