Indexation annuelle du loyer

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Courrier pour l’indexation annuelle du loyer

Informer un locataire de la révision du loyer avec la clause d’indexation

Pour la revision du loyer avec l’Indice IRL

En droit. La loi du 6 juillet 1989, telle que modifiée à ce sujet par la loi Alur du 24 mars 2014, permet à un bailleur de réviser chaque année le montant du loyer.

Les règles sont fixées par l’article 17-1 I de la loi du 6 juillet1989.

Ce texte précise que, lorsque le contrat prévoit la révision du loyer, celle-ci « intervient chaque année à la date convenue entre les parties ou, à défaut, au terme de chaque année du contrat ».

La variation qui en résulte ne peut excéder, à la hausse, la variation d'un « indice de référence des loyers » (IRL). Il s’agit d’un indice publié chaque trimestre par l'Institut national de la statistique et des études économiques (Insee) et qui correspond à la moyenne, sur les 12 derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers.

À défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Le texte précise que, à défaut de manifester sa volonté d'appliquer la révision du loyer dans un délai d'un an suivant sa date de prise d'effet, le bailleur est réputé avoir renoncé au bénéfice de cette clause pour l'année écoulée. Si le bailleur manifeste sa volonté de réviser le loyer dans le délai d'un an, cette révision de loyer prend effet à compter de sa demande.

Pour la révision du loyer, l'article 17-1 I de la loi du 6 juillet 1989 est applicable aux logements meublés (loi de 1989, art. 25-9 III).

En pratique. Une clause expresse dans le bail, appelée clause « d’indexation », est indispensable pour pouvoir ainsi opérer une révision chaque année du montant du loyer, et ainsi l’actualiser.

La clause peut préciser, à cet égard, que la révision annuelle interviendra à telle date (à défaut, elle ne pourra intervenir qu’au terme de chaque année du bail).

En pratique, la date de révision le plus souvent retenue est la date anniversaire du bail, mais la loi permet explicitement une révision à une autre date.

En tout état de cause, une révision ne peut être prévue dans le bail que sur la seule base de la variation de l’indice IRL, publié chaque trimestre par l’Insee. C’est le seul indice autorisé par la loi, et l’on ne peut utiliser un autre indice (ICC, etc.). À défaut de précision dans le bail, le loyer devra être révisé au regard du dernier indice IRL publié à la date de signature du contrat de location.

Si cela n’est pas imposé, il est utile de mentionner la date de révision (date d’anniversaire du bail...), ainsi que le trimestre de référence et la valeur du dernier indice IRL publié par l’Insee à la date de signature du bail.

Si un tiers se porte « caution » d’un locataire (là où c’est possible), l’acte de cautionnement doit impérativement mentionner les « conditions » de la révision du loyer (fixées dans le bail).

Au vu de nouvelles règles créées par la loi Alur du 24 mars 2014, tout bailleur/ADB sera bien avisé de prévoir de réviser à temps chaque année le loyer sur la base de l’IRL, et ce sans attendre.

En tout état de cause, l’action en révision du loyer par le bailleur est prescrite un an après la date convenue par les parties, dans le contrat de bail, pour réviser ledit loyer.

Notons que la valeur actualisée du nouvel indice IRL est mise à disposition par l’Insee sur son site Internet le jour de sa parution (http://www.insee.fr). Pour les indices suivants, vous pouvez consulter le calendrier quadrimestriel des grands indicateurs de conjoncture, figurant sur le site. Vous pouvez aussi vous abonner gratuitement aux « avis de parution » de l’indice (onglet publications et services) pour le recevoir par courriel, le jour J.

Que ce soit en location nue ou en meublé, la reconduction tacite de la location ne fait pas obstacle à une révision annuelle du loyer sur la base de l’IRL, dès lors qu’elle a bien été prévue à l’origine.

Modèle

Le modèle de courrier que nous proposons vise à informer un locataire du montant du nouveau loyer, par application de la clause d’indexation.

 

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