Contrat-type de location ou de colocation de logement nu/meublé

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Le bail d’habitation

Formaliser un bail pour un logement loué nu à titre de résidence principale

Locations concernées

Nous évoquons ici le régime de la location d’un logement nu, au titre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989.

Ce régime, qui est d’ordre public (impératif), s’applique aux locations de locaux nus à usage d’habitation ou à usage mixte professionnel et d’habitation, qui constitueront la résidence principale du locataire.

La « résidence principale » est entendue par la loi comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge.

Sont également concernés les garages, aires et places de stationnement, jardins et autres locaux, lorsqu’ils sont loués à titre accessoire au logement par le même bailleur.

Relèvent d’un autre régime les locations meublées, les locations à caractère saisonnier, de résidence secondaire, les locations mixtes à usage commercial et d’habitation, le logement de fonction, la location de locaux loués indépendamment d’un local principal ou loués à une personne morale.

Conditions de mise en location

Décence. Le logement ne peut être loué s’il fait l’objet d’un arrêté d’insalubrité ou de péril.

Un bailleur doit en outre louer un logement « décent ». Pour être loué, tout logement doit être décent (C. civ. art. 1719). Pour une location nue en résidence principale, est exigé un logement « ne laissant apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation » (loi du 06.07.1989 art. 6).

Pour être décent, un logement doit répondre en droit aux caractéristiques définies par un décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 (JO du 31.01.). À ce titre, un logement doit en principe, notamment, disposer au moins d’une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 m2 (hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 m), soit un volume habitable au moins égal à 20 m3. Un régime particulier s’applique en cas de colocation. Un logement doit en outre correctement assurer « le clos et le couvert ». Il ne doit pas présenter de dangers (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons, etc.) ou de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des occupants (revêtements, canalisations, installation électrique/gaz). Il doit permettre une ventilation de l’air suffisante. Les pièces principales (séjour et chambre(s)) doivent bénéficier d’un éclairement naturel suffisant et d’un ouvrant donnant à l’air libre ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

Le décret prévoit en outre qu’un logement doit comporter une « installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement ». À ce titre, un bailleur manque à son obligation de délivrer un logement décent si les lieux sont « dépourvus d’appareil de chauffage » (Cass. 3e civ. 04.06.2014 n° 13-17289). Un bailleur ne saurait, à cet égard, opposer une clause du bail prévoyant un loyer réduit en contrepartie de l’absence d’appareil de chauffage.

La loi dite TECV du 17 août 2015 est venue modifier l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989 pour intégrer la « performance énergétique » dans les critères de la décence d’un logement loué, selon un « calendrier de mise en œuvre échelonnée ». La mise en œuvre effective de cette mesure supposait un décret d’application, qui a été publié le 11 mars 2017 (décret n° 2017-312 du 09.03.2017). Ce décret vise notamment tout logement loué nu/meublé en résidence principale. Tout logement est concerné : maison individuelle (pavillon), logement situé en monopropriété ou copropriété.

Le décret du 9 mars 2017 est venu ajouter certaines règles au sein de l’article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 sur la décence.

Ces règles s’appliquent soit depuis le 1er janvier 2018, soit depuis le 1er juillet 2018. L’objectif de ces règles est d’indiquer « les basiques en termes de limitation des déperditions du logement » (sic – note DGALN du 17.02.2017). Suivant la notice du JO, au titre du décret, le logement est « qualifié d’énergétiquement décent pour des raisons intrinsèques à sa conception (étanchéité à l’air et aération correctes) et indépendamment de son mode d’occupation et du coût de l’énergie » (sic). Il est toutefois à noter que cette nouvelle réglementation n’impacte pas les éléments d’équipement requis par l’article 3 du décret de 2002, en particulier pour le chauffage.

Depuis le 1er janvier 2018, en métropole, un logement doit être « protégé contre les infiltrations d’air parasites ». Ses portes et fenêtres, outre ses murs et parois donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés, devront présenter « une étanchéité à l’air suffisante ». Les ouvertures des pièces, donnant sur des locaux annexes non chauffés (cave, garage, ...), doivent être « munies de portes ou de fenêtres ». Enfin, des cheminées devront « être munies de trappes ». Il faut veiller à ce que tout logement (re)mis en location (ou loué au 1er janvier 2018) respecte ces nouvelles exigences (planifier une visite, au besoin). Les travaux ou aménagements qui s’imposent sont à programmer (p.ex. nouvelles fenêtres à la place de fenêtres « fuyardes »).

Depuis le 1er juillet 2018, un logement loué doit en outre permettre une « aération suffisante ». Ses dispositifs d’ouverture et de ventilation doivent être « en bon état » et permettre « un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Au moindre doute, au vu de l’imprécision de certains textes, la prudence invite à faire appel à un homme de l’art pour un avis technique, concernant l’étanchéité et l’aération d’un logement.

Le logement doit être aussi en bon état d’usage et de réparation à l’entrée du locataire, et les équipements, visés au bail, en bon état de fonctionnement.

À la date de rédaction de cette notice, l’article 6 de la loi de 1989 s’apprêtait à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 50 bis). À la suite de la loi, un bailleur sera tenu de mettre à disposition un logement « exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites ».

La loi Alur du 24 mars 2014 avait en outre prévu qu’un « décret en Conseil d’État adapte aux logements loués en colocation les caractéristiques applicables aux conditions de décence » (loi du 06.07.1989 art. 8-1). Ce décret n’a pas été publié. À la date de cette notice, le législateur, dans le cadre de la réforme Elan, s’apprêtait à supprimer la référence à ce décret. La loi Elan précisera que, pour apprécier la décence, il est tenu compte de l’ensemble des éléments, équipements et pièces du logement.

Détecteurs de fumée. Un bailleur (ou son mandataire) doit veiller à ce qu’au moins un détecteur de fumée normalisé (DFN) soit bien installé dans un logement (re)mis en location. Il doit s’assurer du « bon fonctionnement » du DFN. Une rubrique dans le contrat précisera utilement les obligations du locataire, à ce sujet.

Permis de « louer ». La loi Alur du 24 mars 2014 a en effet instauré un dispositif permettant la mise en place de mécanismes d’autorisation préalable (CCH art. L 635-1 et s.) et de « déclaration de mise en location » (CCH art. L 634-1 et s.), pour la location de logements à titre de résidence principale. Ces mécanismes sont appelés, ici ou là, « permis de louer ».

Ce dispositif permet à un établissement public de coopération intercommunale (EPCI) ou une commune volontaire, par délibération, de soumettre la mise en location d’un logement par un bailleur à une autorisation préalable, ou à une déclaration consécutive à la signature du contrat.

Pour la déclaration, une délibération ne peut porter que sur certaines zones géographiques délimitées, au vu de l’objectif de lutte contre l’habitat indigne, et en cohérence avec le programme local de l’habitat (PLH) et le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées (PDALHPD). Une autorisation préalable ne peut être prévue que pour des zones délimitées de « territoires présentant une proportion importante d’habitat dégradé ». Toute délibération doit préciser la date d’entrée en vigueur du dispositif (avec un différé d’au moins six mois après sa publication).

Ce dispositif a été finalisé par un décret n° 2016-1790 du 19 décembre 2016 (JO du 21.12.2016). Deux arrêtés ministériels ont été publiés en avril 2017 pour définir les formulaires réglementaires (formulaires Cerfa) à régulariser, là où le dispositif s’applique. La déclaration et la demande d’autorisation préalable doivent être établies conformément aux formulaires Cerfa 15651*01 et 15652*01. Des notices explicatives n° 52147 et n° 52148 sont prévues.

En pratique, ce dispositif ne s’applique que dans des zones où un conseil municipal (ou EPCI) a instauré la déclaration (ou l’autorisation) par délibération.

Le dispositif légal s’apprête à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique – texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 56 quater). Il est notamment prévu que, à la demande d’une ou plusieurs communes membres d’un EPCI compétent en matière d’habitat, celui-ci puisse déléguer à ces communes la mise en œuvre et le suivi, sur leurs territoires respectifs, du dispositif s’agissant des zones soumises à déclaration de mise en location. Les plans locaux de lutte contre l’habitat indigne, prévus par le Code de la construction et de l’habitation, devraient être adoptés avant le 31 décembre 2020.

Là où le dispositif s’applique, il faut prévoir de joindre le « dossier de diagnostic technique », prévu par l’article 3-3 de la loi de 1989, à la demande d’autorisation préalable ou la déclaration.

En outre, là où elle est requise, l’autorisation doit être jointe au contrat de bail à chaque nouvelle mise en location ou relocation (CCH art. L 635-5).

Permis de division. Dans le but « d’améliorer la lutte contre l’habitat indigne et mieux connaître et contrôler les mises en location », la loi Alur du 24 mars 2014 a créé un dispositif d’« autorisation préalable aux travaux conduisant à la création de plusieurs locaux à usage d’habitation dans un immeuble existant » (CCH art. L 111-6-1-1 et s.). Ce dispositif, appelé ici ou là « permis de division », a donné lieu à un arrêté ministériel du 8 décembre 2016 (JO du 15.12.2016). Sont concernées par ce dispositif les « opérations de division » visant à créer des logements « au sein d’un immeuble existant ». Là où une autorisation est instaurée et exigée par une commune ou un EPCI, une demande est à régulariser, en trois exemplaires, auprès de l’autorité compétente (EPCI ou maire). Un décret n° 2017-1431 du 3 octobre 2017 (JORF n° 0233 du 05.10.2017) a été publié dans le but de permettre l'articulation entre les autorisations d'urbanisme et l'autorisation préalable aux travaux. Le décret a précisé qu’un permis de construire ou une déclaration préalable de travaux tient lieu d'autorisation préalable, dès lors que l'autorité compétente pour statuer sur celle-ci a donné son accord dans un délai de 15 jours.

Mentions à prévoir dans un bail

Mentions impératives. À la suite de la loi Alur, le bail doit impérativement comporter les renseignements et informations visés par l’article 3 de la loi de 1989. Il doit, notamment, indiquer les coordonnées du bailleur, sa date de prise d’effet, sa durée, le montant du loyer et ses modalités de paiement ou de révision.

Il doit préciser et décrire les locaux et équipements dont le locataire aura la jouissance exclusive et, le cas échéant, l’énumération des parties, équipements et accessoires de l’immeuble qui font l’objet d’un usage commun, ainsi que des équipements « d’accès aux technologies de l’information et de la communication ».

Durée. La durée d’un bail ne peut être inférieure à trois ans (Cass. 3e civ. 26.01.2017 n° 15-18096).

La durée minimale initiale de location, qui doit impérativement figurer dans le bail, ne peut être en principe que de trois ans au moins si le bailleur est un particulier (ou des propriétaires en indivision) ou une SCI « familiale ». La durée minimale d’une location est de six ans au moins si le bailleur est une personne morale autre qu’une SCI « familiale ».

Surface du logement. Il est désormais impératif de préciser, dans un bail, la « surface habitable » du logement. En effet, à défaut, un locataire peut désormais, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet du bail, mettre en demeure le bailleur de le compléter à ce sujet. Notez que, à défaut de réponse du bailleur dans un délai d’un mois (ou en cas de refus), la loi reconnaît au locataire le droit de saisir le juge (dans un délai de trois mois à compter de sa mise en demeure) pour, notamment, demander une diminution du loyer.

En cas de relocation. Le bail doit préciser la nature et le montant des travaux effectués dans le logement depuis le départ de l’ancien locataire.

Clause de révision du loyer. Une clause expresse est à prévoir dans le bail pour pouvoir opérer une révision chaque année du montant du loyer. Cette clause d’indexation doit être rédigée en faisant référence à l’« indice de référence des loyers » (IRL), indice publié chaque trimestre par l’Insee. C’est le seul indice autorisé pour un bail d’habitation.

Clauses interdites. L’article 4 de la loi de 1989 fixe une liste « noire » de clauses qui, si elles figurent dans le contrat de location, sont réputées non écrites, c’est-à-dire sans valeur. Il en va ainsi par exemple d’une clause qui obligerait le locataire, en vue de la vente ou de la relocation du logement, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de deux heures les jours ouvrables. Certaines clauses sont également considérées comme illicites au vu de textes d’ordre public. Il en va ainsi de celle interdisant au locataire, dont l’expulsion est poursuivie, de solliciter des délais pour libérer les lieux. Ou de celle lui interdisant la détention d’un animal domestique (hors chien d’attaque de la première catégorie : pitbulls p.ex.).

Travaux d’adaptation du logement. Une loi du 28 décembre 2015 a prévu un régime particulier pour la réalisation par un locataire, à ses frais, de travaux de transformation destinés à adapter son logement aux personnes handicapées (loi de 1989, art. 7 f.). Ce régime a été finalisé par un décret n° 2016-1282 du 29 septembre 2016. Il peut être opportun de prévoir une clause type dans les baux, à ce sujet, dans la rubrique « Autres conditions particulières ».

Fixation du loyer

Il convient de prendre en compte divers dispositifs qui font obstacle à la libre fixation du loyer.

En premier lieu, le montant du loyer n’est pas libre si la location s’inscrit dans le cadre d’un investissement locatif permettant de bénéficier d’avantages fiscaux (dispositif Pinel, Duflot, Scellier, etc.), ou pour une location avec un conventionnement ANAH. Ces locations supposent, notamment, de respecter des « plafonds » de loyers. Notons que l’administration fiscale publie chaque année, et en dernier lieu le 11 juin 2018, les nouveaux plafonds (loyers, ressources) à prendre en compte pour une (re)mise en location, ou un renouvellement de bail en 2018, pour les dispositifs d’incitation à l’investissement immobilier locatif concernés : Besson neuf/ancien, Robien classique/recentré, Borloo neuf/ancien/conventionné, Scellier, Duflot, Pinel et Cosse.

En second lieu, il faut tenir compte d’un dispositif régi par l’article 18 de la loi du 6 juillet 1989. Ce dispositif vise à encadrer chaque année « l’évolution de certains loyers dans le cadre d’une nouvelle location ». Un décret n° 2018-549 du 28 juin 2018, publié le 30 juin 2018 et entré en vigueur le 1er août 2018, a reconduit pour un an ce dispositif. Sont concernés des logements situés dans les agglomérations suivantes : Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch  Arcachon, Lille, Lyon, Marseille  Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse. Plus précisément, est concerné un logement situé dans l’une des communes où s’applique la taxe sur les logements vacants. La commune doit à cet égard figurer dans la liste fixée par un décret n° 2013-392 du 10 mai 2013, modifié en dernier lieu par un décret du 13 octobre 2015.

Ce dispositif s’applique (uniquement) en cas de relocation d’un logement (nu/meublé) vacant (inoccupé) depuis moins de 18 mois. Pour un logement concerné, veillez à tenir compte du dispositif pour tout contrat à venir, et signé jusqu’au 31 juillet 2019 inclus, en cas de relocation d’un logement « vacant » depuis moins de 18 mois. Les logements vacants concernés sont définis comme étant des « logements inoccupés proposés à la location », à l’exclusion des logements « faisant l’objet d’une première location », et ceux « inoccupés par un locataire depuis plus de 18 mois ». Si le logement est concerné, le loyer (HC) du nouveau locataire ne peut en principe excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire, si ce n’est en le révisant sur la seule base de la variation de l’indice de référence des loyers (IRL). Cela suppose qu’aucune révision de loyer ne soit intervenue au cours des 12 mois précédant la conclusion du nouveau bail. Le loyer appliqué au nouveau locataire ne peut alors excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire révisé en fonction de la variation de l’IRL. La date de référence à prendre en compte pour cette révision est celle du dernier indice publié à la date de signature du nouveau bail. Par dérogation, le loyer du nouveau contrat de location peut être réévalué, à certaines conditions.

Pour un logement concerné, veillez à bien porter les mentions exigées dans le contrat de location. L’article 3 de la loi de 1989 exige que soient mentionnés le « montant et la date de versement du dernier loyer appliqué au précédent locataire, dès lors que ce dernier a quitté le logement moins de 18 mois avant la signature du bail ». Le contrat type réglementaire prévoit la mention suivante pour le loyer du dernier locataire :

« c) Le cas échéant, informations relatives au loyer du dernier locataire : [montant du dernier loyer acquitté par le précédent locataire, date de versement et date de la dernière révision du loyer]. »

Notons que l’indication fournie (dernier loyer acquitté) n’est plus « en ordre » à la suite de la loi dite Macron de 2015. Il convient de porter le montant du dernier loyer réclamé au locataire, puis sa date de paiement effectif – à défaut, indiquez p.ex. « date de versement : loyer non encore payé ».

En troisième lieu, il faut tenir compte d’un dispositif destiné à encadrer les loyers, mis en place par la loi Alur du 24 mars 2014 (loi du 06.07.1989 art. 17). Les modalités de mise en œuvre de ce dispositif ont été finalisées par un décret du 10 juin 2015.

En droit, et en l’état des règles légales applicables au 1er octobre 2018, ce dispositif a vocation à s’appliquer pour la première location ou la relocation de logements loués à titre de résidence principale. Le dispositif a vocation à s’appliquer dans toute commune où s’applique la taxe sur les logements vacants (TLV). En vertu de la loi, seules sont concernées par le dispositif « article 17 » les zones dotées d’un « observatoire local des loyers » bénéficiant d’un agrément par l’État, tel que prévu à l’article 16 de la loi de 1989 et dans les conditions fixées par un décret no 2014-1334 du 5 novembre 2014. L’application du dispositif suppose donc la mise en place d’un « observatoire local des loyers » (OLL) agréé par l’État. Au 1er octobre 2018, cinq observatoires locaux des loyers ont bénéficié d’un agrément, pour les zones suivantes : Paris, Lille, Alençon (Orne), Rennes Métropole (Ille-et-Vilaine), et enfin certaines communes d’Île-de-France (arrêté du 29.06.2016, JO du 08.07.2016).

 où le dispositif « article 17 » peut s’appliquer, le loyer de tout logement (re)mis en location ne peut en principe excéder un « loyer de référence » dit majoré, fixé par un arrêté préfectoral. La loi a toutefois prévu un mécanisme permettant à un bailleur, sous conditions, de demander un « complément de loyer », au vu des « caractéristiques de localisation ou de confort » du logement concerné. Une action en diminution de loyer a été prévue, au profit du locataire, si le loyer fixé au bail est supérieur au loyer de référence majoré en vigueur à la date de sa signature.

Les pouvoirs publics ont mis en place un site dédié à l’encadrement des loyers : http://www.encadrementdesloyers.gouv.fr/.

En pratique, le dispositif « article 17 » s’est appliqué à partir du 1er août 2015 à Paris, puis a été étendu à Lille début 2017. Des arrêtés préfectoraux sont venus fixer les loyers de référence (de base, minorés ou majorés) à prendre en compte. À Lille, un arrêté préfectoral a été signé à cet effet le 16 décembre 2016 pour fixer les loyers de référence. Cet arrêté était à prendre en compte pour toute (re)mise en location d’un logement sur la commune de Lille (y compris les communes associées d’Hellemmes et Lomme). Pour Paris, le préfet de la région d’Île-de-France a publié en dernier lieu, en juin 2017, un nouvel arrêté fixant, pour un an à compter du 1er août 2017, les nouveaux loyers de référence (arrêté préfectoral n° 2017-06-21-009 du 22.06.2017).

Toutefois, le tribunal administratif de Lille a annulé l’arrêté préfectoral du 16 décembre 2016, qui visait la seule commune de Lille (TA Lille 17.10.2017 n° 1610304). Selon nos informations, pour Lille, la Cour administrative d’appel de Douai a écarté, début juillet 2018, la demande de sursis à exécution du jugement du tribunal administratif de Lille.

Par jugement du 28 novembre 2017, le Tribunal administratif de Paris a quant à lui annulé les arrêtés préfectoraux de 2015, 2016 et 2017, fixant les loyers de référence pour la seule commune de Paris (TA Paris 28.11.2017 n° 1511828). En juin 2018, la Cour administrative d’appel (CAA) de Paris a confirmé le jugement du tribunal administratif de Paris. Les juges ont notamment relevé que le préfet avait commis une erreur de droit en prenant un arrêté consistant à ne « définir des loyers de référence que pour les seuls secteurs géographiques situés à l’intérieur des limites de Paris » (CAA Paris 3e ch. 26.06.2018 n° 17PA03805, 17PA03808, 18PA00339, 18PA00340).

Ainsi en pratique, en l’état du droit au 1er octobre 2018, un bailleur (et son mandataire) n’est donc pas tenu, en l’état, de respecter les loyers de référence, fixés en dernier lieu par l’arrêté préfectoral du 22 juin 2017, pour une (re)location concernée sur Paris.

À Paris et à Lille, il n’en reste pas moins qu’un bailleur/mandataire doit (toujours) tenir compte du dispositif d’encadrement annuel de l’évolution des loyers pour la relocation (nue ou en meublé) d’un logement vacant depuis moins de 18 mois. À ce titre, pour la relocation d’un logement « vacant » (inoccupé par un locataire) depuis moins de 18 mois, il faut tenir compte des règles fixées en l’état par le décret précité n° 2018-549 du 28 juin 2018 (contrats de location signés jusqu’au 31.07.2019).

Notons que, pour un logement situé dans une commune où ne s’applique pas la taxe sur les logements vacants, le montant du loyer pour une première location, ou une relocation, peut toujours être fixé librement (en secteur libre).

De même, dans une commune où s’applique la taxe sur les logements vacants, la première mise en location d’un logement (neuf, existant) n’est pas concernée par la réglementation. Le loyer du locataire peut être fixé librement (secteur libre).

Incidence de la réforme « Elan ». Au 1er octobre 2018, le Parlement s’apprêtait à modifier le cadre légal sur l’encadrement des loyers, dans le cadre de la loi Elan. Il est prévu à cet égard d’abroger les textes de la loi du 6 juillet 1989 concernés. Il est toutefois prévu en zone tendue, à titre expérimental et pour cinq ans, qu’un établissement public de coopération intercommunale (EPCI), la ville de Paris, un établissement public territorial de la métropole du Grand Paris, ainsi que la métropole de Lyon ou d’Aix-Marseille-Provence, puisse demander qu’un dispositif d’encadrement des loyers, obéissant à un régime particulier, soit mis en place. Un décret sera nécessaire pour déterminer le périmètre du territoire sur lequel s’appliquerait le dispositif (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, n° 567, adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018, art. 49).

Dossier de diagnostic technique et informations à fournir

Un dossier de diagnostic technique (DDT) est à prévoir et doit, au 1er octobre 2018, être annexé au contrat de location. Il doit notamment comprendre un diagnostic de performance énergétique (DPE) de moins de dix ans et, pour un logement construit avant 1949, un constat de risque d’exposition au plomb (CREP), avec une notice d’information réglementaire.

Diagnostic électricité et gaz. La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu de rendre obligatoire par décrets des « diagnostics » portant sur l’état de l’installation intérieure d’électricité et de gaz. Ces deux « états » ont donné lieu à deux décrets n° 2016-1104 et 2016-1105, datés du 11 août 2016 et publiés au JO le 13 août 2016. Les logements concernés par ces deux « diagnostics » sont les suivants. Pour l’électricité, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure d’électricité réalisée depuis plus de quinze ans ». Pour le gaz, sont visés les « locaux d’habitation comportant une installation intérieure de gaz en fonctionnement et qui a été réalisée depuis plus de quinze ans ou dont le dernier certificat de conformité date de plus de quinze ans ».

Là où ils sont exigés, des diagnostics électricité et gaz doivent en principe être réalisés par des diagnostiqueurs certifiés, suivant des modalités identiques à celles prévues en vente. Un diagnostic électricité/gaz, une fois réalisé, a une durée de validité de six ans.

Si un bailleur dispose déjà d’un diagnostic (électricité, gaz), réalisé en ordre depuis moins de six ans lors d’une vente du logement, il peut utiliser ce diagnostic pour une (re)location.

Là où un bailleur dispose d’une « attestation de conformité », portant sur la mise en conformité ou la mise en sécurité de l’installation électrique, il peut l’utiliser pour une (re)location si elle établie depuis moins de six ans et visée par un organisme agréé (Consuel p.ex.). Si l’attestation ne peut être présentée, une « déclaration » de l’organisme (Consuel p.ex.), indiquant « qu’il a bien visé une attestation », peut faire l’affaire.

Pour une installation de gaz, un bailleur peut également utiliser un diagnostic réalisé depuis moins de six ans par un organisme d’inspection accrédité par le COFRAC (Qualigaz p.ex.).

Lorsqu’un logement concerné est situé dans un immeuble collectif (mono/copropriété), dont le permis de construire a été délivré avant le 1er janvier 1975, un diagnostic électricité/gaz est exigé depuis le 1er juillet 2017. S’agissant des autres logements, telle une maison individuelle, les diagnostics sont exigés pour les contrats de location signés depuis le 1er janvier 2018.

Les deux nouveaux « diagnostics », ou documents en tenant lieu, sont à intégrer dans le « dossier de diagnostic technique » (DDT), que le bailleur doit annexer au contrat de location.

Notons que, pour tenir compte d’une décision du Conseil d’État, un arrêté ministériel du 28 septembre 2017 (JO du 12.10.2018), est venu redéfinir le modèle et la méthode de réalisation du diagnostic exigé pour l’électricité en vente et location. Cet arrêté est entré en vigueur dès le 13 octobre 2017. Pour une (re)location concernée, veillez à ce que le diagnostic soit dressé par un diagnostiqueur certifié, conformément au nouveau modèle réglementaire. Un nouveau diagnostic n’est toutefois pas nécessaire si vous disposez déjà d’un diagnostic en ordre daté de moins de six ans, ou d’une attestation de conformité de moins de six ans.

Là où ils s’imposent, les diagnostics sont à faire réaliser par un diagnostiqueur certifié suivant la réglementation en vigueur. Notons à cet égard qu’un arrêté ministériel du 2 juillet 2018 (JO du 08.07.2018) est venu modifier les règles applicables pour la certification des opérateurs de diagnostic technique. Les nouvelles règles entreront en vigueur le 1er avril 2019, dans les conditions fixées par l’arrêté, pour la certification des opérateurs de diagnostic immobilier.

En pratique, les pouvoirs publics ont mis en place, sur Internet, un site officiel comprenant un moteur de recherche qui permet de trouver un diagnostiqueur certifié (lien Internet : http://diagnostiqueurs.din.developpement-durable.gouv.fr/index.action).

Diagnostic amiante. La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation côté bailleurs de fournir au locataire une « copie » d’un état « mentionnant l’absence ou, le cas échéant, la présence de matériaux ou produits de la construction contenant de l’amiante ». Un décret doit toutefois venir préciser ce qui est exigé (notamment la liste des matériaux ou produits concernés). Ce décret n’avait pas encore publié au 1er janvier 2018. En attendant ce décret, il convient de tenir compte de la « réglementation amiante » pour tout immeuble (ou logement) dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997. Pour tenir compte de la réglementation « amiante » dans les immeubles concernés, il est en l’état prudent de joindre au bail la « fiche récapitulative » du « dossier technique amiante » (DTA).

Information sur les sinistres. En vertu de l’article L 125-5 du Code de l’environnement, le bailleur est tenu d’informer par écrit le locataire de tout sinistre ayant donné lieu au versement d’une indemnité (suite à un arrêté de catastrophe naturelle ou technologique) et qu’il a reçu, ou d’un tel sinistre dont il a été informé. À cet effet, une déclaration prérenseignée des sinistres indemnisés peut être téléchargée gratuitement sur le site officiel http://www.georisques.gouv.fr. Il est prudent d’annexer ce document à tout bail.

Information sur le risque radon. Une ordonnance du 10 février 2016 est venue instaurer une nouvelle obligation à la charge de tout bailleur d’un bien immobilier. , dans « des zones à potentiel radon ». Il a été prévu que le locataire soit informé du risque radon (C. env. art. L 125-5, I). Un décret n° 2018-434 du 4 juin 2018 (JO du 5 juin 2018) est venu préciser, à cet égard, que le territoire national est divisé en trois zones à potentiel radon, définies en fonction des flux d’exhalation du radon des sols. Le décret a indiqué que l’obligation d’information, en location, s’appliquerait (uniquement) dans les « zones à potentiel radon de niveau 3 » (C. env. art. R 125-23, 5°), c’est-à-dire dans des zones à potentiel radon « significatif » (C. santé publ. art. R 1333-29). Le décret a prévu que la liste des communes, réparties entre les trois zones, soit fixée par un arrêté ministériel. Cet arrêté ministériel, daté du 27 juin 2018, a été publié le 30 juin 2018 au JO. Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er juillet 2018.

En droit, au vu des textes, l’obligation d’information sur le risque radon, en location, ne s’applique, à notre avis, qu’à compter du premier jour du quatrième mois suivant la publication d’un arrêté préfectoral fixant la liste des documents auxquels un bailleur peut se référer. Une « fiche d’information sur le risque radon », qui doit être téléchargeable sur le site http://www.georisques.gouv.fr, a été prévue, à cet égard. Cette fiche n’avait pas encore été diffusée sur le site http://www.georisques.gouv.fr, à la date de rédaction de cette notice guide.

En tout état de cause, il convient de compléter utilement l’état des risques (voir plus loin). Il peut être prudent d’informer des locataires, par le biais d’une clause dans les baux, lorsqu’un bien est situé en zone à potentiel radon de niveau 3 (a minima). Si la « fiche d’information sur le risque radon » est disponible, outre l’état des risques, il est prudent de joindre ce document aux baux, en zone à potentiel radon de niveau 3 (zone 3).

État des risques. Là où il est requis, un état des risques naturels, miniers et technologiques en ordre, daté de moins de six mois à la signature du bail, doit être joint au bail, avec les documents utiles (C. env. art. L 125-5). Ce document est indispensable, car le locataire peut, à défaut, demander la résiliation du bail, sans préjudice d’autres actions. Il doit être accompagné des extraits des documents officiels permettant de localiser les locaux au regard des risques encourus. En pratique, un formulaire réglementaire est à compléter. Ce formulaire peut être directement téléchargé, sur Internet, sur le site http://www.georisques.gouv.fr/. Ce site permet de disposer, via une simple recherche par le code postal de la commune où sont situés les locaux, d’informations utiles pour régulariser le document.

Pour intégrer une rubrique sur le risque radon, un arrêté ministériel du 13 juillet 2018, publié au JO le 2 août 2018, est venu en dernier lieu modifier le modèle d’état des risques, en rajoutant une rubrique tenant à la présence du bien immobilier concerné dans une zone à potentiel radon de niveau 3. Il convient désormais d’utiliser ce nouveau formulaire. Ce formulaire est disponible en préfecture, sous-préfecture, en mairie et téléchargeable à partir du site Internet du ministère chargé de la prévention des risques majeurs (http://www.georisques.gouv.fr/).

Logement dans une copropriété. Le bailleur est alors tenu de communiquer au locataire les extraits du règlement de copropriété concernant la destination de l’immeuble, la jouissance et l’usage des parties privatives et communes, et précisant la quote-part afférente au lot loué dans chacune des catégories de charges.

Incidence de la réforme Elan. En l’état du droit au 1er octobre 2018, il convient par principe d’annexer l’ensemble des pièces exigées aux baux sous format papier, en les faisant parapher par les locataires pour faire preuve. Il est à notre avis imprudent d’envoyer ces documents par courriel, où les mettre à disposition des locataires par le biais d’un site Internet (par exemple un « intranet » avec identifiant et mot de passe). Les textes n’autorisent pas expressément cette manière de faire. Les pouvoirs publics ont précisé que la simple mise à disposition des documents exigés ne répondait pas aux exigences de la loi en matière de contrats, étant observé que ces documents ont « valeur contractuelle ».

Le dispositif légal s’apprête toutefois à être retouché dans le cadre de la réforme « Elan », en cours d’examen au Parlement au 25 septembre 2018 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, texte tel qu’adopté en commission mixte paritaire, le 19.09.2018, art. 61 bis).

À la suite de la loi, des textes retouchés de la loi de 1989 préciseront que :

  • les extraits du règlement de copropriété sont communiqués par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat ;
  • le dossier de diagnostic technique est communiqué au locataire par voie dématérialisée, sauf opposition explicite de l’une des parties au contrat.

La loi Elan va également habiliter le gouvernement à prendre par ordonnance des mesures visant à définir un régime d’agrément des prestataires « qui assistent les propriétaires et les locataires dans l’établissement du contrat de location à l’aide d’outils numériques permettant d’établir des contrats de location » conformes à la loi du 6 juillet 1989.

Pour un logement en copropriété, notons aussi que, à la suite de la loi Elan, dans un délai d’un mois à compter de la prise d’effet d’un bail, un bailleur sera tenu de notifier « au syndic de l’immeuble les nom, prénom, coordonnées téléphoniques et courriel de son locataire, après avoir recueilli l’accord de ce dernier » (loi du 06.07.1989 art. 3 dernier al.).

Carnet numérique. La loi TECV du 17 août 2015 a créé un « carnet numérique de suivi et d’entretien » pour les logements (CCH art. L 111-10-5) La mise en œuvre effective de ce dispositif supposait toutefois un décret d’application, qui n’avait pas encore été publié au 1er octobre2018. Le dispositif légal s’apprête à être retouché, dans le cadre de la loi « Elan », en cours de finalisation au Parlement au 1er octobre 2018. La loi maintiendra la création pour tout logement un carnet numérique d’information, de suivi et d’entretien de ce logement. Ce carnet numérique ne sera toutefois obligatoire que pour une construction neuve dont le permis de construire est déposé à compter du 1er janvier 2020 et pour tous les logements et immeubles existants faisant l’objet d’une mutation à compter du 1er janvier 2025 (CCH art. L 111-10-5). En outre, le législateur a prévu qu’un décret vienne préciser les modalités d’application du texte légal.

État des lieux d’entrée

Un état des lieux d’entrée, dressé dans les conditions fixées par la loi Alur (voir notre notice et notre modèle distincts), doit être joint au contrat de location.

Dépôt de garantie

À la condition que le loyer soit payable mensuellement, un « dépôt de garantie » peut être demandé au locataire, mais il ne peut être supérieur à un mois de loyer (en principal, c’est-à-dire hors charges). Pour pouvoir prétendre à ce dépôt de garantie, il doit être expressément prévu par le bail, avec son montant. Ce dépôt de garantie sera à verser par le locataire à la signature du bail (directement ou par l’intermédiaire d’un tiers).

Honoraires du mandataire

La loi Alur a créé un mécanisme visant à plafonner la « part » des seuls honoraires qu’un agent immobilier (AI) et/ou ADB, mandaté par un bailleur pour la mise en location d’un logement à titre de résidence principale, peut réclamer au (futur) locataire. Il convient à cet égard de tenir compte d’un dispositif réglementaire, fixé en l’état par un décret du 1er août 2014. Pour les prestations de visite du logement par le locataire, de constitution de son dossier et de rédaction de son bail, les plafonds des honoraires afférents (forfaitaires) sont fixés à 12 €/m² (prendre en compte la surface habitable du logement) dans les communes situées en zone dite très tendue (Paris et certaines communes en petite couronne), 10 € par m² dans celles où s’applique la taxe sur les logements vacants, et 8 €/m² partout ailleurs.

Pour la dresse de l’état des lieux d’entrée, le montant des honoraires réclamé au locataire ne peut pas dépasser 3 € par m², et ce quelle que soit la situation du logement. Une rubrique spécifique dans le bail est à prévoir, à ce sujet.

Grille de vétusté

La loi Alur du 24 mars 2014 avait prévu que les « modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée » (sic) soient fixées par décret. Un décret n° 2016-382 du 30 mars 2016 (JO du 31.03) est venu fixer à cet égard « les modalités d'établissement de l'état des lieux et de prise en compte de la vétusté des logements loués à usage de résidence principale ».

Ce décret est venu préciser que, dès la signature d’un contrat de location (bail), les parties « peuvent convenir » de l’application d’une « grille de vétusté ». La grille peut/doit être « choisie » parmi toutes celles ayant fait l’objet d’un « accord collectif » de location, au sens de la loi du 23 décembre 1986. Il importe peu que le logement concerné ne relève pas du secteur locatif (ou patrimoine) régi par l’accord. Ainsi, une personne physique louant un logement (parc privé) peut utiliser une grille utilisée par tel ou tel bailleur social (organisme HLM).

En pratique, avant d’utiliser telle ou telle grille de vétusté, tout bailleur ou mandataire sera avisé d’en apprécier la teneur. En effet, des grilles peuvent être plus ou moins favorables aux locataires. En tout état de cause, veillez à ce que la grille utilisée définisse, à tout le moins, une « durée de vie théorique » et des « coefficients d’abattement forfaitaire annuels » pour les « principaux matériaux et équipements du logement ». Cette double exigence découle du décret du 30 mars 2016.

Si une grille de vétusté est utilisée, il nous paraît prudent de prévoir de l’annexer d’emblée à un bail. En sagesse, une sous-rubrique sera utilement insérée dans le bail à ce sujet, tel pour préciser les références de l’accord collectif concerné.

Contrat type réglementaire

Pour la location nue d’un logement, en principe, il est désormais impératif d’utiliser le « contrat type » figurant en annexe n° 1 du décret n° 2015-587 du 29 mai 2015.

Ce contrat type est à utiliser pour louer nu tout logement du parc privé destiné à la résidence principale d’un locataire. Tout bailleur louant en direct un logement doit utiliser le contrat type. Tout agent immobilier et/ou ADB, chargé de la mise en location d’un logement, est également concerné.

Ce « contrat type » s’applique aussi pour une « colocation » dite à « bail unique » (contrat signé avec plusieurs locataires, y compris sans lien de parenté). À s’en tenir à un article de la loi de 1989, un décret distinct est censé venir définir un autre contrat type pour un logement loué nu avec conclusion de plusieurs contrats avec des locataires  colocation dite à bail « multiple ». Ce décret n’avait pas encore été publié au 1er octobre 2018. En attendant ce décret, il n’y a donc pas de contrat « réglementaire » pour une colocation dite à bail « multiple » : sa rédaction reste libre, mais en tenant compte des exigences légales. Notons que n’est pas concernée par le régime de la « colocation », créé par la loi Alur, une location consentie exclusivement à un couple marié ou pacsé.

Le contrat type réglementaire se « contente » de fixer les « clauses essentielles » à mentionner dans tout bail. Il n’en reste pas moins impératif de prévoir de respecter la « trame » du contrat type, et ses mentions obligatoires. Le plus simple est d’en faire un « copier-coller », pour ensuite l’adapter et le compléter. Le décret du 29 mai 2015 n’impose pas un formalisme particulier (police de caractères informatique p.ex.) à respecter pour le contrat à régulariser.

Le contrat type contient uniquement les clauses essentielles du contrat, dont la législation et la réglementation en vigueur le 31 mai 2015 imposent la mention. Il est à cet égard impératif de « s’assurer des dispositions applicables au jour de la conclusion du contrat ».

La liberté est de mise pour insérer des clauses particulières, sous réserve qu’elles soient licites, c’est-à-dire conformes aux dispositions législatives et réglementaires en vigueur. Une rubrique est prévue à cet effet dans le contrat type (« X. Autres conditions particulières »).

Le modèle que nous proposons prend en compte le contrat type réglementaire.

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