Acte de cautionnement simple à durée indéterminée

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Acte de cautionnement simple à durée indéterminée

Formaliser un cautionnement simple à durée indéterminée pour un bail « loi 1989 »
(location de logement nu ou en meublé à titre de résidence principale)

Réglementation

Dans le cadre de la location d’un logement, loué nu à titre de résidence principale, un bailleur peut demander au locataire de lui fournir une « caution », dans les conditions fixées par l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

À la suite de la loi Alur du 24 mars 2014, les règles s’appliquent pour la location en meublé d’un logement à titre de résidence principale (loi de 1989, nouvel art. 25-3).

Il convient de distinguer selon que le bailleur est une personne physique ou morale.

Si le bailleur est une personne physique, il peut demander une « caution » s’il ne dispose pas, par ailleurs, d’une assurance (ou toute « autre forme de garantie », désormais) garantissant les obligations du locataire (en clair, une assurance loyers impayés). Cette règle de « non-cumul » (caution/assurance) vaut si un bailleur souscrit une assurance à titre personnel ou par le biais d’un ADB (assurance groupe dite pour compte), mais aussi lorsque celui-ci offre sa propre garantie pour des impayés (technique dite du « ducroire »). Pour un logement loué à un étudiant ou apprenti, un bailleur peut toutefois continuer de « cumuler » caution et assurance. Pensez alors à réclamer des justificatifs (carte d’étudiant, contrat d’apprentissage, etc.). Notez que ces règles s’appliquent aussi si le bailleur est une SCI « familiale ».

Si le bailleur est une personne morale, autre qu’une SCI « familiale », et sous réserve de ne pas souscrire d’assurance, un bailleur ne peut en principe demander qu’un cautionnement « apporté » par un organisme du type « FSL » (Fonds de solidarité pour le logement), figurant dans la liste fixée, en l’état, par un décret n° 2009-1659 du 28 décembre 2009. Une « caution » personnelle ne peut être demandée que pour un logement loué à un étudiant bénéficiant d’une bourse de l’enseignement supérieur. La loi du 6 juillet 1989 ne vise plus un apprenti, depuis la loi Alur du 24 mars 2014.

En droit, là où un bailleur en passe par une caution, et à moins que le locataire ne soit un étudiant ou un apprenti, il ne peut bénéficier du dispositif de « garantie universelle des loyers » (GUL), créé par la loi Alur (loi du 06.07.1989, art. 24-2). Mais il est à relever que ce dispositif, « censé » s’appliquer à partir du 1er janvier 2016, n’a pas été « finalisé » par les pouvoirs publics. La suppression du dispositif GUL devrait être effective, en droit, à la suite de la loi « Elan », avec l’abrogation pure et simple de l’article 24-2 de la loi de 1989.

Un bailleur, qui a recours au dispositif « Visale », ne peut réclamer à un locataire la « caution » d’un tiers.

Pour contourner les restrictions légales, il peut être tentant d’exiger d’un locataire que l’un de ses proches « cosigne » son bail. C’est à proscrire. Un bailleur qui imposerait la cosignature d’un ascendant ou descendant d’un locataire risque une amende pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) et 15 000 € (personne morale).

Choix de la caution. Un bailleur ne peut refuser la caution présentée pour des motifs « discriminatoires », au motif qu’elle ne possède pas la nationalité française, ou au motif qu’elle ne réside pas sur le territoire métropolitain. Veillez par ex. à ne pas « imposer » une caution parentale, ce qui est jugé discriminant (éviter la mention « caution des parents exigée » dans des annonces).

En outre, il faut désormais prendre en compte, impérativement, un décret n° 2015-1437 du 5 novembre 2015 (JO du 07.11.2015), pris en application de la loi Alur de 2014. Ce décret comporte une annexe II qui recense la liste des pièces justificatives pouvant être exigées d’une caution à un candidat à la location. La « liste » réglementaire permet de demander aux intéressés, selon les cas, un seul ou plusieurs documents concernant leur identité, leur domicile, leurs activités professionnelles, et enfin leurs ressources. La liste des pièces est limitative : on ne peut donc exiger d’autres documents.

Formalisme

En l’état du droit au 1er octobre 2018, l’acte de cautionnement obéit à un formalisme strict (loi du 06.07.1989, art. 22-1). La caution doit porter de sa main un certain nombre de mentions exigées par la loi du 6 juillet 1989, tel le montant du loyer et les conditions de sa révision. La mention manuscrite doit aussi exprimer « de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue » de son engagement. La caution doit aussi porter de sa main une partie du texte même de l’article 22-1 de la loi de 1989.

Une loi dite « Égalité et Citoyenneté » du 27 janvier 2017 a retouché l’article 22-1 al. 6 de la loi de 1989 à son alinéa 6. Il en découle que la mention manuscrite n’est plus requise si la caution est une personne morale (SCI, organisme du type APAGL pour le dispositif Visale, etc.). La mention manuscrite n’en reste pas moins imposée si la caution est une personne physique, ce qui est fréquent.

En l’état du droit au 1er octobre 2018, on ne peut donc en passer par des clauses « préécrites » pour ces mentions. Il est impératif de respecter le formalisme ainsi imposé, sous peine de voir la caution soulever la nullité de son engagement, à bon droit (p.ex. Cass. 3e civ. 07.07.2016 n° 15-18194). Le formalisme est en effet requis à peine de nullité de l’acte de cautionnement, sanction appliquée avec grande fermeté par la Cour de cassation. Pour la mention manuscrite requise dans un acte de cautionnement, il est impératif de bien préciser les modalités de révision du loyer, en reprenant à la lettre celles fixées dans le bail. Dans une affaire, la Cour de cassation a jugé qu’une caution pouvait se prévaloir de la nullité de son engagement, car la mention manuscrite « ne respectait pas les exigences de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989 imposant la reproduction de la mention du loyer et des conditions de sa révision telles qu’elles figurent dans le contrat de location » (Cass. 3e civ. 06.09.2018 n° 17-17351).

Pour la Cour de cassation, le formalisme imposé « se justifie par le motif d’intérêt général de protection de la caution » et la sanction applicable en cas de non-respect « n’apparaît pas, quelle que soit la qualité du bailleur, disproportionnée à la finalité de la loi qui tend, en contrepartie de la faculté accordée au bailleur d’exiger un cautionnement et de son régime dérogatoire au droit commun, à protéger la caution en privant d’effet un acte qui ne respecte pas les conditions de forme permettant de s’assurer du caractère éclairé de son consentement » (Cass. 3e civ. 03.12.2015 n° 15-18194).

Incidence de la loi Elan. Le législateur s’apprête à modifier le texte applicable, dans le cadre de la réforme « Elan », en cours de finalisation au parlement à la date de cette notice. Il est prévu de supprimer l’exigence d’une mention manuscrite de la main de la caution. La personne physique qui se porte caution signera « l’acte de cautionnement faisant apparaître le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat de location, la mention exprimant de façon explicite et non équivoque la connaissance qu’elle a de la nature et de l’étendue de l’obligation qu’elle contracte ainsi que la reproduction de l’avant-dernier alinéa » de l’article 22-1 de la loi de 1989 (projet de loi portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, tel qu’adopté en commission mixte paritaire le 19.09.2018).

Le bailleur doit aussi remettre à la caution un exemplaire du contrat de location. Cette formalité est également prescrite à peine de nullité du cautionnement.

Lorsque c’est matériellement possible, faire « intervenir » la caution à la signature d’un bail est une sage précaution, mais il est seulement exigé qu’un exemplaire du bail lui soit remis (c’est impératif, à peine de nullité de son engagement). Nous conseillons en tout état de cause d’annexer, à l’acte de cautionnement, une copie du bail daté et signé du locataire.

Modalités de l’engagement

Durée. Un contrat de cautionnement peut être régularisé pour une durée déterminée (par exemple la durée du bail initial, soit trois ou six ans) ou à durée indéterminée. Prévoir une durée indéterminée pour l’engagement de la caution est ainsi possible, mais il faut savoir qu’en pareil cas, la caution pourra unilatéralement résilier son engagement. Cette résiliation ne prendra effet qu’au terme du bail (initial, ou renouvelé) ou de la période tacitement renouvelée au cours de laquelle elle a été notifiée au bailleur.

Montant. La caution ne peut être obligée de payer plus que le locataire. Son engagement peut couvrir les loyers, les charges, mais aussi les éventuels frais de remise en état ou une indemnité d’occupation. Si le cautionnement est donné pour un montant indéterminé (sans plafond) par une personne physique, il faut prévoir d’informer la caution, au moins une fois par an, de l’évolution du montant de la créance garantie et de ces accessoires (loyers, charges, etc.), à peine de « déchéance » pour pouvoir recouvrer les intérêts, frais et pénalités liés à des arriérés.

Cautionnement simple ou solidaire. Le cautionnement peut être simple ou solidaire. Simple, il confère à la caution deux « bénéfices ». D’une part, un bénéfice de division, qui permet à la caution d’exiger du bailleur qu’il divise ses poursuites entre toutes les cautions (C. civ. art. 2303 et s.). D’autre part, un bénéfice de discussion, qui lui permet de contraindre le bailleur à poursuivre, préalablement, le locataire (C. civ. art. 2298 et s.).

En renonçant au bénéfice de division et discussion, et en s’engageant avec une clause expresse de solidarité, la caution s’engage à payer dès que le bailleur lui en fait la demande.

Relevons que des mentions manuscrites particulières, prévues par le Code de la consommation, sont exigées dans un contrat de cautionnement consenti par une personne physique au bénéfice d’un créancier professionnel, à peine de nullité de son engagement. En outre, et dans ce cas, les stipulations de solidarité et de renonciation au bénéfice de discussion sont réputées non écrites si l’engagement de la caution « n’est pas limité à un montant global, expressément et contractuellement déterminé, incluant le principal, les intérêts, les frais et accessoires » (C. conso. art. L 331-3). À défaut, la solidarité est écartée et le cautionnement requalifié en cautionnement simple.

Colocation. Désormais, l’acte de cautionnement « des obligations d’un ou de plusieurs colocataires résultant de la conclusion d’un contrat de bail d’une colocation identifie nécessairement, sous peine de nullité, le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution ». En clair, une caution ne peut s’engager qu’au profit d’une personne déterminée et un acte de cautionnement doit impérativement identifier, sous peine de nullité, le colocataire concerné. Cette règle s’applique pour toute « colocation » au sens de l’article 8-1 de la loi du 6 juillet 1989, tel que modifié par la loi dite « Macron » du 6 août 2015. À cet égard, est concernée « la location d’un même logement par plusieurs locataires, constituant leur résidence principale, et formalisée par la conclusion d’un contrat unique ou de plusieurs contrats entre les locataires et le bailleur, à l’exception de la location consentie exclusivement à des époux ou à des partenaires liés par un pacte civil de solidarité au moment de la conclusion initiale du contrat ». Le régime de la « colocation » ne s’applique pas pour une location « consentie exclusivement » à un couple marié ou pacsé.

Il convient également de prendre en compte la règle suivante. Depuis la loi Alur de 2014, et suivant un texte retouché par la loi dite Macron en 2015, la solidarité d’un colocataire (et de sa caution) prend fin à la date d’effet de son congé en présence d’un nouveau colocataire. À défaut, la solidarité prend fin « au plus tard à l’expiration d’un délai de six mois après la date d’effet du congé » (loi du 06.07.1989, art. 8-1 VI). Cette règle s’applique pour un bail à venir ou signé depuis le 27 mars 2014. En tenant compte de cette limite, il reste possible de prévoir une solidarité entre colocataires. Malgré ce que laisse croire une « note » diffusée par les pouvoirs publics, pour rendre des colocataires solidaires au titre des loyers et charges, il reste à cet égard, à notre avis, indispensable de prévoir une clause expresse de solidarité dans leur(s) contrat(s) de location. Notons que, en l’absence de « stipulation expresse visant les indemnités d’occupation, la solidarité ne peut s’appliquer qu’aux loyers et charges impayés » (Cass. 3e civ. 12.01.2017).

Modèle

Le modèle que nous proposons ici porte sur un acte de cautionnement simple (sans solidarité) pour une durée indéterminée.

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