Promesse unilatérale de vente de biens immobiliers

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Promesse unilatérale de vente

Un engagement unilatéral du vendeur...

Un engagement de vendre et une option pour le bénéficiaire

La promesse unilatérale de vente (PUV) est l’acte par lequel une personne (le promettant) prend l’engagement de vendre un bien à une autre personne (le bénéficiaire), le plus souvent pendant une durée déterminée. Le bénéficiaire de la promesse dispose alors d’un « droit d’option ». Il peut décider d’acheter en levant l’option, ou renoncer à l’acquisition. Dans ce cas, il sera tenu de régler au vendeur une « indemnité d’immobilisation », à prévoir dans la promesse.

Incidence de la réforme du droit des contrats

Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger une promesse unilatérale de vente, il convient de tenir compte de nombreux textes spécifiques (exemple : dossier de diagnostic technique…), mais aussi l’ensemble des nouveaux textes du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.

Une ordonnance n° 2016-131 du 10.02.2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.

La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.

La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des promesses de vente.

L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 (JO du 21.04.2018). Notons que cette loi est venue retoucher divers textes du Code civil. Par exemple, elle est venue indiquer que « le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ne constitue pas un dol (C. civ. art. 1137, al. 3). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 1er octobre 2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 1er octobre 2018.

Promesse unilatérale de vente. Avant l’ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016, le Code civil ne comprenait pas de texte « général » destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale.

L’ordonnance  2016-131 du 10 février 2016 a créé un nouveau texte, l’article 1124 du Code civil, destiné à définir et préciser le régime juridique d’une promesse unilatérale. L’article 1124 concerne toute promesse unilatérale de contrat. Le nouveau texte est donc notamment à prendre en compte pour une promesse unilatérale de vente (PUV) portant sur un immeuble.

L’article 1124 du Code civil s’applique pour toute promesse à venir ou régularisée (signée) depuis le 1er octobre 2016. Une promesse signée avant cette date reste soumise aux « règles » antérieures.

L’article 1124 du Code civil dispose que la « promesse unilatérale est le contrat par lequel une partie, le promettant, accorde à l’autre, le bénéficiaire, le droit d’opter pour la conclusion d’un contrat dont les éléments essentiels sont déterminés, et pour la formation duquel ne manque que le consentement du bénéficiaire ».

Indemnité d’immobilisation. En contrepartie de son engagement, le promettant peut continuer d’exiger le versement d’une indemnité de la part du bénéficiaire, à la signature d’une promesse unilatérale de vente, pour le cas où celui-ci ne lèverait pas l’option. Comme par le passé, il faut veiller à en fixer le montant de manière raisonnable (au vu du prix de vente), pour prévenir le risque d’une requalification de la PUV en promesse synallagmatique (Cass. 3e civ. 26.09.2012 n° 10-23912).

Régime juridique. L’article 1124 du Code civil précise désormais qu’un contrat « conclu en violation de la promesse unilatérale avec un tiers qui en connaissait l’existence est nul ». À ce titre, par exemple, le bénéficiaire d’une promesse unilatérale de vente (PUV) peut désormais agir en annulation d’une vente, conclue avec un tiers de mauvaise foi, par le promettant durant la durée de l’option.

Depuis un arrêt « Cruz » de 1993, la Cour de cassation refusait d’admettre que la rétractation d’un promettant, avant la levée de l’option par le bénéficiaire, puisse être sanctionnée par l’exécution forcée de la vente. La réforme du droit des contrats a condamné cette jurisprudence. L’article 1124 du Code civil dispose en effet que la « révocation de la promesse pendant le temps laissé au bénéficiaire pour opter n’empêche pas la formation du contrat promis ». En clair, par exemple, le bénéficiaire d’une PUV peut réclamer l’exécution forcée de la vente, à son profit.

Formalisme

À peine de nullité, une promesse unilatérale de vente d’une durée de moins de 18 mois doit être soit constatée par acte authentique (chez un notaire), soit par un acte sous seing privé enregistré auprès des services fiscaux sous dix jours à compter de la date de son acceptation par le bénéficiaire (C. civ. art. 1589-2).

Une promesse unilatérale de vente est « nulle et de nul effet pour n'avoir pas été soumise à la formalité prévue dans l'article 1589-2 du Code civil » (Cass. 3e civ. 21.12.2017 n° 16-26983).

La réforme du droit des contrats n’a pas impacté les règles particulières à respecter pour régulariser une PUV portant sur un immeuble (bâti) ou un terrain. Veillez notamment à bien respecter le régime spécifique applicable pour une PUV d’une durée supérieure à 18 mois, ou pour celle régularisée par (ou pour) le compte d’un lotisseur.

Un régime particulier s’applique ainsi pour une promesse unilatérale de vente dont la durée de validité est supérieure à 18 mois, si le promettant est une « personne physique » (CCH art. L 290-1 et L 290-2). À peine de nullité, elle doit être passée sous la forme authentique (chez un notaire) et prévoir une indemnité d’immobilisation d’un montant minimal de 5 % du prix de vente.

Concernant une promesse unilatérale de vente portant sur un terrain à « bâtir », indiquant l’intention de l’acquéreur d’y construire « un immeuble à usage d’habitation (ou mixte habitation/professionnel), et suivant un texte désormais codifié à l’article L 115-4 du Code de l’urbanisme, elle doit mentionner « si le descriptif de ce terrain résulte d’un bornage ».

Lorsque le terrain concerné est un « lot de lotissement », le texte impose en outre que « la mention du descriptif du terrain résultant du bornage » soit « inscrite » dans la promesse ou le contrat. Il en va de même si le terrain est issu d’une division effectuée par un aménageur à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté (ZAC), ou d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine (AFU). En l’absence de l’une et/ou l’autre des mentions requises, tout acquéreur peut faire annuler la vente en justice, sous réserve d’agir sous un mois suivant sa finalisation par acte authentique (C. urb. art. L 115-5). Un acquéreur peut aussi faire annuler une PUV dépourvue d’une mention requise (la nullité n’est pas encourue si l’intéressé décide de finaliser la vente par un acte authentique comprenant la mention exigée). Notons au vu d’un arrêt que le vendeur d’un terrain en lotissement n’a pas nécessairement à justifier d’un « vrai » bornage préalable : un simple piquetage peut suffire. Mais il faut alors veiller à bien décrire le terrain et ses limites par une rubrique appropriée dans les actes de vente, en y annexant tout document utile (Cass. 3e civ. 30.06.2016 n° 15-20623).

Pour la vente de terrains par un lotisseur, il faut en outre tenir compte de règles particulières. Si le lotissement a fait l’objet d’un permis d’aménager, il faut en effet en passer, avec un acquéreur, par une PUV dont le régime est strictement réglementé. Elle ne devient définitive que passé un délai de sept jours pendant lequel l’acquéreur peut se rétracter, dans des conditions identiques à celles prévues pour le droit de rétractation « SRU » (C. urb. art. L 442-8). L’indemnité d’immobilisation ne peut dépasser 5 % du prix de vente. La PUV doit indiquer la consistance du lot, sa délimitation, son prix et son délai de livraison.

Modèle

Notre modèle de promesse unilatérale de vente, sous seing privé, est proposé à titre indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel.

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