Lettre de notification de l'avant-contrat de vente en vue de purger le droit de rétractation de l'acquéreur non professionnel

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Lettre de notification de l’avant-contrat de vente

Pour la purge du droit de rétractation « SRU » d’un acquéreur non professionnel...

Champ d’application

Dans les conditions fixées par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, un acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours à compter du lendemain de la première présentation de la lettre lui notifiant l'acte. Il importe peu qu’il s’agisse d’un seul logement (maison, appartement en mono/copropriété, etc.) ou d’un bien avec plusieurs logements. Cette faculté est également accordée lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire (Vefa) ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale. La faculté de rétractation s’applique alors à ce contrat ou à cette promesse.

Il a été jugé que l’article L 271-1 du CCH ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir isolé TAB (Cass. 3e civ. 04.02.2016 n° 14-21873). Il importe peu que l’acte comporte, au profit de l’acquéreur, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour un immeuble d’habitation (et/ou d’un prêt destiné à le financer). Il importe peu, aussi, que l’intéressé ait fait part de son intention de construire un logement sur le terrain concerné. Il n’en reste pas moins que l’article L 271-1 du CCH s’applique pour un contrat de vente d’immeuble à construire (terrain vendu par le constructeur), ou pour un contrat de construction de maisons individuelles (terrain « procuré » indirectement par le constructeur).

Il a été jugé en 2008 que l’article L 271-1 ne s’applique pas pour la vente des « immeubles à usage mixte » d’habitation et commercial/professionnel. Mais cela suppose, au vu d’un autre arrêt, qu’un compromis vise bien la destination autre que d’habitation. À défaut, ou si un acquéreur déclare vouloir destiner un bien mixte à un usage exclusif d’habitation, il est prudent de respecter les textes sur la rétractation.

Si l’article L 271-1 ne s’applique pas pour un bien autre que d’habitation, un arrêt de la Cour de cassation incite à la prudence si un acquéreur déclare le destiner à un usage d’habitation. Il nous paraît alors sage de respecter aussi les textes sur le droit de rétractation (Cass. 3e civ. 12.10.2017 n° 16-22416). Côté agent immobilier ou notaire, il convient d’être précis pour la rubrique « destination » de vos actes.

Calcul du délai de rétractation

La loi dite Macron du 6 août 2015 a porté à dix jours, contre sept jours auparavant, la durée du délai de rétractation (ou réflexion) reconnu à un acquéreur.

Le délai de rétractation court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l’acquéreur. Si le dernier jour du délai est un samedi ou un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Il découle d’un arrêt que le délai de 10 jours court à compter de la présentation en ordre de la LRAR, même si elle n’est pas réclamée (Cass. 1e civ. 14.02.2018 n° 17-10514). À ce titre, s’il ne va pas chercher sa LRAR, un acquéreur ne peut plus se rétracter, passé le délai. Un vendeur peut alors agir, au besoin, en exécution forcée de la vente, ou lui réclamer réparation tel au titre d’une clause pénale d’un compromis.

Vente d’un lot de copropriété. Pour la vente d’un lot de copropriété, il convient impérativement de prendre en compte certaines règles spécifiques, créées par la loi Alur du 24 mars 2014, et destinées à protéger les acquéreurs. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un dispositif légal oblige en effet à fournir, à un acquéreur en copropriété, de nombreux documents et informations dès le stade de la promesse de vente, en plus du dossier de diagnostic technique de vente (CCH art. L 721-2 et L 721-3). Ce dispositif, qui a été modifié par une ordonnance du 27 août 2015, vise sans distinction la vente d’un lot (ou d’une fraction de lot) ou la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (ou une fraction de lot) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation. Il convient donc d’en tenir compte pour une promesse de vente portant sur tout lot d’une copropriété à usage exclusif d’habitation, ou à usage « mixte » (habitation/professionnel ou commerce). Et ce, quelle que soit la destination du lot vendu, ou la qualité de l’acquéreur. Une vente dans une copropriété dépourvue d’habitation (immeuble de bureaux, etc.) n’est pas concernée.

Ce dispositif vise notamment à protéger un acquéreur non professionnel qui bénéficie du délai légal de rétractation (ou réflexion) dit SRU, de dix jours, au titre de l’article L 271-1 du CCH. À cet égard, là où un acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU, de nombreux documents sont impérativement à fournir dès le stade de la promesse de vente, pour « purger » le délai de dix jours. Le délai de rétraction peut être « allongé » pour le cas où certains documents ne sont pas annexés à un avant-contrat de vente. Si un document concerné n’est pas annexé à l’acte notifié à l’acquéreur pour purger le délai SRU, celui-ci ne commence à courir qu’à partir du lendemain de sa communication à l’intéressé, suivant les modalités prévues pour la notification SRU (CCH art. 721-3).

Ce dispositif fait l’objet d’un document distinct, assorti d’une notice : « Check-list des pièces/informations à prévoir pour une promesse de vente d’un lot de copropriété (CCH art. L 721-2) »

Un régime particulier s’applique pour commercialiser des terrains en lots destinés à être bâtis, dans le cadre d’un projet de lotissement soumis à permis d’aménager. À compter de sa délivrance, un lotisseur peut conclure une promesse unilatérale de vente (PUV) avec un acquéreur. Mais la PUV ne devient « définitive » qu’au terme d’un délai de sept jours durant lequel l’acquéreur peut se rétracter, dans les conditions prévues par l’article L 271-1 du CCH (C. urb. art. L 442-8).

Notification par LRAR

La loi impose en principe d’en passer par une lettre recommandée avec accusé de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Il est à cet égard possible d’en passer par la signification par voie d’huissier. Une simple remise en mains propres contre décharge, en principe, ne suffit pas (si l’acte n’est pas régularisé par un mandataire ou un notaire).

La Cour de cassation a jugé qu’une LRAR, pour « purger » le droit de rétractation, n’a pas à mentionner la faculté de rétractation (Cass. 3e civ. 02.06.2016 n° 15-17833). Il suffit que le compromis comporte les mentions requises. Un courrier d’accompagnement neutre peut ainsi suffire pour notifier un compromis. Cela vaut pour tout acte notifié par LRAR : contrat CCMI, contrat de réservation en VEFA. Un notaire peut se prévaloir de cette règle.

Lorsqu’un (avant-)contrat fait l’objet d’une « modification substantielle » donnant lieu à un avenant, il est prudent de procéder à la notification de celui-ci, en ordre, au titre de l’article L 271-1 (CA Paris 04.03.2016 n° 14/20619).

Destinataire de la notification

Il est prudent, en pratique, de notifier une LRAR séparée pour chaque signataire de l’acte, tel en présence de plusieurs acquéreurs.

En cas de contentieux, il faut pouvoir en principe justifier que le signataire de l’acte concerné a bien reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du CCH (p.ex. Cass. 3e civ. 10.03.2016 n° 15-12735). En pratique, il faut s’assurer que l’avis de réception de la LRAR adressée à l’intéressé porte bien sa signature.

Il convient ainsi de privilégier une LRAR séparée en présence d’un couple marié ou pacsé, de concubins, ou encore de plusieurs acquéreurs y compris habitant à la même adresse. En présence d’un couple marié, la Cour de cassation considère que la notification prévue par le texte doit ainsi être en principe « adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs » et « à défaut, l’avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux » (Cass. 3e civ. 26.11.2014). Il est prudent de ne pas se contenter d’une LRAR commune pour des conjoints (adressée à M. et Mme).

Des LRAR distinctes s’imposent également pour un contrat de réservation (VEFA) ou une promesse de vente d’immeuble à rénover sous seing privé (VIR). Il en va de même côté lotisseur, pour une promesse de vente, là où elle est autorisée.

En privilégiant des LRAR distinctes (une LRAR pour chaque cocontractant), il faut veiller à vérifier le bon retour des AR et des signatures pour, au besoin, procéder à une nouvelle notification.

Exercice du droit de rétractation – pluralité d’acquéreurs. De manière générale, la Cour de cassation juge que l’exercice en ordre du droit de rétractation, par un acquéreur, entraîne « l’anéantissement » du compromis concerné (Cass. 3e civ. 13.03.2012 n° 11-12232). La Cour de cassation a jugé à une double reprise, pour un compromis signé par des conjoints, que la rétractation par un seul époux entraîne aussi son « anéantissement » (Cass. 3e civ. 13.02.2008 n° 06-20334 et 04.12.2013 n° 12-27293). Il a aussi été jugé que, en pareil cas, une promesse de vente « était caduque » (Cass. 3e civ. 14.09.2017 n° 16-17856). Pour prévenir des litiges en cas de pluralité d’acquéreurs, il peut être prudent de conseiller aux parties d’insérer d’emblée, dans un compromis de vente, une clause précisant que la rétractation d’un seul coacquéreur entraînera son « anéantissement ».

Modèle

Le modèle de LRAR que nous proposons vise notamment à informer utilement un acquéreur de ses droits, en lui indiquant le délai pour se rétracter, et les textes légaux applicables. Le courrier doit être adapté au cas par cas.

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