Justificatif de remise en main propre de l'avant-contrat de vente en vue de purger le droit de rétractation de l'acquéreur non professionnel et récépissé

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Justificatif de remise en main propre de l’avant-contrat de vente

Pour purger en ordre le délai de rétractation « SRU » par une remise en main propre, côté professionnel

Champ d’application

Dans les conditions fixées par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, un acquéreur non professionnel peut se rétracter dans un délai de dix jours. Il importe peu qu’il s’agisse d’un seul logement (maison, appartement en mono/copropriété, etc.) ou d’un bien avec plusieurs logements. Cette faculté est également accordée lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire (Vefa) ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale. La faculté de rétractation s’applique alors à ce contrat ou à cette promesse.

Il a été jugé que l’article L 271-1 du CCH ne s’applique pas en cas d’acquisition d’un terrain à bâtir isolé – TAB (Cass. 3e civ. 04.02.2016 n° 14-21873). Il importe peu que l’acte comporte, au profit de l’acquéreur, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour un immeuble d’habitation (et/ou d’un prêt destiné à le financer). Il importe peu, aussi, que l’intéressé ait fait part de son intention de construire un logement sur le terrain concerné. Il n’en reste pas moins que l’article L 271-1 du CCH s’applique pour un contrat de vente d’immeuble à construire (terrain vendu par le constructeur), ou pour un contrat de construction de maisons individuelles (terrain « procuré » indirectement par le constructeur).

Il a été jugé en 2008 que l’article L 271-1 ne s’applique pas pour la vente des « immeubles à usage mixte » d’habitation et commercial/professionnel. Mais cela suppose, au vu d’un autre arrêt, qu’un compromis vise bien la destination autre que d’habitation. À défaut, ou si un acquéreur déclare vouloir destiner un bien mixte à un usage exclusif d’habitation, il est prudent de respecter les textes sur la rétractation.

Si l’article L 271-1 ne s’applique pas pour un bien autre que d’habitation, un arrêt de la Cour de cassation incite à la prudence si un acquéreur déclare le destiner à un usage d’habitation. Il nous paraît alors sage de respecter aussi les textes sur le droit de rétractation (Cass. 3e civ. 12.10.2017 n° 16-22416). Côté agent immobilier ou notaire, il convient d’être précis pour la rubrique « destination » de vos actes.

Notification par remise en main propre

Afin de permettre à un acquéreur non professionnel d’exercer son droit de rétractation, la loi exige que l’acte lui soit notifié en respectant un certain formalisme.

À cet égard, l’article L 271-1 alinéa 3 du CCH prévoit que lorsque « l'acte est conclu par l'intermédiaire d'un professionnel ayant reçu mandat pour prêter son concours à la vente, cet acte peut être remis directement au bénéficiaire du droit de rétractation. Dans ce cas, le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l'acte, qui doit être attestée selon des modalités fixées par décret ».

Sont à ce titre concernés des notaires ou des agents immobiliers qui interviennent, dans le cadre d’une vente, en étant mandatés.

L’acte sous seing privé (ou une copie de l’avant-contrat réalisé en la forme authentique) remis directement à l’acquéreur non professionnel doit impérativement reproduire un texte légal. Le bénéficiaire du droit de rétractation doit en outre porter de sa main une mention exigée par la loi.

L’article D 271-6 du CCH précise à cet égard que l'acte sous seing privé, ou une copie de l'avant-contrat réalisé en la forme authentique, remis directement à l'acquéreur non professionnel, doit reproduire les dispositions de l'article L 271-2. du CCH.

Le bénéficiaire du droit de rétractation doit y inscrire de sa main les mentions suivantes : « remis par (nom du professionnel)... à (lieu)... le (date)... » et : « Je déclare avoir connaissance qu'un délai de rétractation de dix jours m'est accordé par l'article L 271-1 du Code de la construction et de l'habitation, et qu'il court à compter du lendemain de la date de remise inscrite de ma main sur le présent acte, soit à compter du... ».

Le délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise de l’acte.

Vente d’un lot de copropriété. Pour la vente d’un lot de copropriété, il convient impérativement de prendre en compte certaines règles spécifiques, créées par la loi Alur du 24 mars 2014, et destinées à protéger les acquéreurs. Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un dispositif légal oblige en effet à fournir, à un acquéreur en copropriété, de nombreux documents et informations dès le stade de la promesse de vente, en plus du dossier de diagnostic technique de vente (CCH art. L 721-2 et L 721-3). Ce dispositif, qui a été modifié par une ordonnance du 27 août 2015, vise sans distinction la vente d’un lot (ou d’une fraction de lot) ou la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (ou une fraction de lot) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation. Il convient donc d’en tenir compte pour une promesse de vente portant sur tout lot d’une copropriété à usage exclusif d’habitation, ou à usage « mixte » (habitation/professionnel ou commerce). Et ce, quelle que soit la destination du lot vendu, ou la qualité de l’acquéreur. Une vente dans une copropriété dépourvue d’habitation (immeuble de bureaux, etc.) n’est pas concernée.

Ce dispositif vise notamment à protéger un acquéreur non professionnel qui bénéficie du délai légal de rétractation (ou réflexion) dit SRU, de dix jours, au titre de l’article L 271-1 du CCH. À cet égard, là où un acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU, de nombreux documents sont impérativement à fournir dès le stade de la promesse de vente, pour « purger » le délai de dix jours. Le délai de rétraction peut être « allongé » pour le cas où certains documents ne sont pas annexés à un avant-contrat de vente. Si un document concerné n’est pas annexé à l’acte notifié à l’acquéreur pour purger le délai SRU, celui-ci ne commence à courir qu’à partir du lendemain de sa communication à l’intéressé, suivant les modalités prévues pour la notification SRU (CCH art. 721-3).

Ce dispositif fait l’objet d’un document distinct, assorti d’une notice : « Check-list des pièces/informations à prévoir pour une promesse de vente d’un lot de copropriété (CCH art. L 721-2) »

Destinataire de la notification

Pour faire preuve de la notification, il est prudent de conserver une copie de l’acte et des documents remis à l’acquéreur, daté/signé avec les mentions manuscrites requises, et idéalement de lui faire régulariser un « récépissé » daté et signé.

Il est prudent, en pratique, de notifier l’acte de manière séparée/distincte pour chaque signataire de l’acte, tel en présence de plusieurs acquéreurs.

En cas de contentieux, il faut en effet pouvoir en principe justifier que le signataire de l’acte concerné a bien reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du CCH (p.ex. Cass. 3e civ. 10.03.2016 n° 15-12735).

Il convient ainsi de privilégier une notification séparée en présence d’un couple marié ou pacsé, de concubins, ou encore de plusieurs acquéreurs y compris habitant à la même adresse.

Il est prudent de recueillir individuellement un récépissé par acquéreur.

Exercice du droit de rétractation – pluralité d’acquéreurs. De manière générale, la Cour de cassation juge que l’exercice en ordre du droit de rétractation, par un acquéreur, entraîne « l’anéantissement » du compromis concerné (Cass. 3e civ. 13.03.2012 n° 11-12232). La Cour de cassation a jugé à une double reprise, pour un compromis signé par des conjoints, que la rétractation par un seul époux entraîne aussi son « anéantissement » (Cass. 3e civ. 13.02.2008 n° 06-20334 et 04.12.2013 n° 12-27293). Il a aussi été jugé que, en pareil cas, une promesse de vente « était caduque » (Cass. 3e civ. 14.09.2017 n° 16-17856). Pour prévenir des litiges en cas de pluralité d’acquéreurs, il peut être prudent de conseiller aux parties d’insérer d’emblée, dans un compromis de vente, une clause précisant que la rétractation d’un seul coacquéreur entraînera son « anéantissement ».

Modèle

Le modèle de justificatif avec récépissé que nous proposons vise notamment à informer utilement un acquéreur de ses droits, en lui indiquant le délai pour se rétracter, et les textes légaux applicables. Le texte de ce modèle doit être adapté au cas par cas.

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