Compromis de vente de Biens et droits immobiliers dépendant d'une copropriété

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Compromis de vente d’un bien en copropriété

Régulariser un « compromis » de vente pour une maison individuelle

Un engagement réciproque

La promesse synallagmatique de vente, très souvent appelée « compromis » dans la pratique, est l’acte par lequel une personne s’engage à vendre un immeuble à une autre personne qui s’engage à l’acquérir.

L’acte comprend nécessairement des engagements réciproques avec un accord sur les conditions essentielles de la vente, et notamment sur le prix.

L’article 1589 du Code civil précise que la promesse de vente « vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En pratique, le compromis de vente, qui peut être passé sous « seing privé », est très souvent régularisé en incluant des conditions suspensives et sous réserve d’une réitération dans un certain délai par un acte authentique chez un notaire, lequel conditionne le transfert de propriété du bien concerné. Notons que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque » (Cass. 3e civ. 09.03.2017 n° 15-26182) . 

Honoraires du mandataire. Sauf à pouvoir faire ensuite régulariser une reconnaissance d’honoraires, un agent immobilier, qui s’est vu confié un mandat par un vendeur ou un acquéreur, ne peut demander de rémunération d’une personne autre que celle mentionnée « comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ». À ce titre, un agent immobilier doit veiller à ce que le montant de ses honoraires, outre le « débiteur », tels que visés dans son mandat, soit ensuite repris à l’identique dans un compromis puis, en sagesse, dans l’acte réitératif chez le notaire.

Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger un compromis de vente, il convient de tenir compte de nombreux textes spécifiques (exemple : dossier de diagnostic technique), mais aussi l’ensemble des nouveaux textes du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.

Une ordonnance n° 2016-131 du 10 février 2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.

La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.

La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des compromis de vente.

L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 (JO du 21.04.2018). Notons que cette loi est venue retoucher divers textes du Code civil. Par exemple, elle est venue indiquer que « le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ne constitue pas un dol (C. civ. art. 1137, al. 3). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 1er octobre 2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 1er octobre 2018.

Vente d’un bien en copropriété : spécificités

Pour la vente d’un lot de copropriété, il convient impérativement de prendre en compte certaines règles spécifiques, créées par la loi Alur du 24 mars 2014, et destinées à protéger les acquéreurs.

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un dispositif légal oblige en effet à fournir, à un acquéreur en copropriété, de nombreux documents et informations dès le stade de la promesse de vente, en plus du dossier de diagnostic technique de vente (CCH art. L 721-2 et L 721-3).

Ce dispositif, qui a été modifié par une ordonnance du 27 août 2015, vise sans distinction la vente d’un lot (ou d’une fraction de lot) ou la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (ou une fraction de lot) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation. Il convient donc d’en tenir compte pour une promesse de vente portant sur tout lot d’une copropriété à usage exclusif d’habitation, ou à usage « mixte » (habitation/professionnel ou commerce). Et ce, quelle que soit la destination du lot vendu, ou la qualité de l’acquéreur. Une vente dans une copropriété dépourvue d’habitation (immeuble de bureaux, etc.) n’est pas concernée.

Ce dispositif vise notamment à protéger un acquéreur non professionnel qui bénéficie du délai légal de rétractation (ou réflexion) dit SRU, désormais de dix jours, au titre de l’article L 271-1 du CCH. À cet égard, là où un acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU, de nombreux documents sont impérativement à fournir au stade de la promesse de vente, pour « purger » le délai de dix jours.

Ce dispositif fait l’objet d’un document distinct, assorti d’une notice : « Check-list des pièces/informations à prévoir pour une promesse de vente d’un lot de copropriété (CCH art. L 721-2) »

Annonces. Depuis la loi Alur, toute annonce relative à la vente d’un lot de copropriété doit comporter certaines mentions obligatoires : nombre de lots, montant moyen annuel de la quote-part du vendeur au titre du budget prévisionnel, existence ou non d’une procédure en cours au titre des copropriétés en difficulté (CCH art. L 721-1).

Superficie « Loi Carrez ». L’article 46 de la loi du 10 juillet 1965, issu de la « loi Carrez » de 1996, reconnaît à l’acquéreur d’un bien en copropriété une action en diminution du prix de vente, là où sa « superficie » se révèle inférieure de plus de 5 % à celle visée dans l’acte de vente. Un régime spécifique s’applique pour calculer la superficie d’un bien, au titre de la loi Carrez. Veillez a minima à porter, dans une promesse de vente, la mention prescrite par la loi, pour un lot concerné.

Modèle

Le modèle que nous proposons ici l’est à titre uniquement indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, des conditions suspensives négociées par les parties, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel. 

 

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