Compromis de vente d'une maison individuelle

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Compromis de vente d’une maison individuelle

Régulariser un « compromis » de vente pour une maison individuelle

Un engagement réciproque

La promesse synallagmatique de vente, très souvent appelée « compromis » dans la pratique, est l’acte par lequel une personne s’engage à vendre un immeuble à une autre personne qui s’engage à l’acquérir.

L’acte comprend nécessairement des engagements réciproques avec un accord sur les conditions essentielles de la vente, et notamment sur le prix.

L’article 1589 du Code civil précise que la promesse de vente « vaut vente, lorsqu'il y a consentement réciproque des deux parties sur la chose et sur le prix ».

En pratique, le compromis de vente, qui peut être passé sous « seing privé », est très souvent régularisé en incluant des conditions suspensives et sous réserve d’une réitération dans un certain délai par un acte authentique chez un notaire, lequel conditionne le transfert de propriété du bien concerné. Notons que « lorsque, dans une promesse synallagmatique de vente, un délai est prévu pour la réalisation de la condition suspensive et qu’à la date prévue pour la réitération par acte authentique, cette condition n’est pas accomplie, la promesse est caduque » (Cass. 3e civ. 09.03.2017 n° 15-26182) . 

Honoraires du mandataire. Sauf à pouvoir faire ensuite régulariser une reconnaissance d’honoraires, un agent immobilier, qui s’est vu confié un mandat par un vendeur ou un acquéreur, ne peut demander de rémunération d’une personne autre que celle mentionnée « comme en ayant la charge dans le mandat et dans l’engagement des parties ». À ce titre, un agent immobilier doit veiller à ce que le montant de ses honoraires, outre le « débiteur », tels que visés dans son mandat, soit ensuite repris à l’identique dans un compromis puis, en sagesse, dans l’acte réitératif chez le notaire.

Négociation et rédaction. Pour négocier puis rédiger un compromis de vente, il convient de tenir compte de nombreux textes spécifiques (exemple : dossier de diagnostic technique), mais aussi l’ensemble des nouveaux textes du Code civil, issus de la réforme du droit des contrats de 2016.

Une ordonnance n° 2016-131 du 1er octobre 2016 est venue en effet procéder à une vaste refonte du Code civil, pour les textes de « droit commun » sur les contrats et obligations. Cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre 2016.

Cette réforme n’est certes pas venue modifier les textes qui régissent le droit des contrats « spéciaux », tels ceux qui visent spécifiquement la vente dans le Code civil. Mais la réforme impacte de nombreuses règles générales, tel concernant le processus de négociation ou de formation des contrats.

La réforme du droit des contrats est venue notamment introduire, dans le Code civil, divers textes ayant vocation ou destinés à régir les « négociations » (pré)contractuelles.

La réforme du droit des contrats est venue aussi procéder à une refonte des textes du Code civil régissant la « condition suspensive », dont on connaît l’importance pour des compromis de vente.

L’ordonnance du 10 février 2016 a été ratifiée par une loi n° 2018-287 du 20 avril 2018 (JO du 21.04.2018). Notons que cette loi est venue retoucher divers textes du Code civil. Par exemple, elle est venue indiquer que « le fait pour une partie de ne pas révéler à son cocontractant son estimation de la valeur de la prestation » ne constitue pas un dol (C. civ. art. 1137, al. 3). Les textes retouchés, dans leur nouvelle version, sont entrés en vigueur le 1er octobre 2018. Précisément, ils sont applicables aux actes juridiques à venir ou conclus depuis le 1er octobre 2018.

Modèle

Le modèle de compromis que nous proposons ici porte sur une maison individuelle d’habitation (non soumise au régime de la copropriété ou du lotissement).

Le modèle est proposé à titre uniquement indicatif et doit être adapté, complété ou modifié au cas par cas en fonction du bien à vendre, de la qualité du vendeur et de l’acquéreur, des conditions suspensives négociées par les parties, etc. Il ne saurait en aucun cas être utilisé en tant que tel. 

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