Avenant de révision de redevance (location-gérance)

Formaliser en ordre un avenant pour modifier le montant de la redevance dans le cadre d’un contrat de location-gérance

Pour un contrat de location-gérance

Le contrat de location-gérance, appelée aussi gérance libre, est le contrat par lequel le propriétaire ou l’exploitant d'un fonds de commerce (ou un fonds artisanal) concède à une personne, appelée le locataire-gérant, le droit d'exploiter le fonds, à ses risques et périls, moyennant le paiement d'une redevance.

Ce contrat est visé et régi par les articles L 144-1 et suivants du Code de commerce.

Tout contrat de location-gérance, ou toute autre convention comportant des clauses analogues, consenti par le propriétaire ou l'exploitant d'un fonds, ne remplissant pas certaines conditions légales, est entaché de nullité. Les contractants ne peuvent invoquer cette nullité à l'encontre des tiers.

La location-gérance ne doit pas être confondue avec la gérance salariée ou la gérance par un mandataire (gérance-mandat).

Pour la redevance

Redevance. La location-gérance doit être consentie moyennant un loyer, généralement appelé « redevance ». La forme de la redevance est variable. Elle peut être constituée par une somme fixe, un pourcentage sur les bénéfices, un pourcentage sur le chiffre d'affaires, ou encore un pourcentage à la fois sur les bénéfices et sur le chiffre d'affaires.

Clause d’échelle mobile. Le contrat de location-gérance peut comporter une clause d'échelle mobile, appelée aussi clause d'indexation conventionnelle qui permet de réviser le montant de la redevance en fonction d’un indice.

Aux termes de l'article L 112-2 du Code monétaire et financier, dans les dispositions statutaires ou conventionnelles, est interdite toute clause prévoyant des indexations fondées sur le salaire minimum de croissance, sur le niveau général des prix ou des salaires ou sur les prix des biens, produits ou services n'ayant pas de relation directe avec l'objet du statut ou de la convention ou avec l'activité de l'une des parties.

Dans la mesure où le contrat de location-gérance d'un fonds de commerce est relatif à un bien meuble corporel, la Cour de cassation a jugé en 1993 que la clause d’indexation ne peut se référer à l’indice du coût de la construction (ICC). Il découle toutefois d’un arrêt que l’indice ICC peut être choisi par les parties si la mise à disposition d'un immeuble bâti, stipulée au contrat à titre accessoire, s'accompagne de travaux mis à la charge du propriétaire du fonds (Cass. com. 04.11.2014 n° 13-18840).

En présence d’une clause d’indexation, la révision du loyer (de la redevance) peut, nonobstant toute convention contraire, être demandée chaque fois que, par le jeu de cette clause, ce loyer se trouve augmenté ou diminué de plus du quart par rapport au prix précédemment fixé contractuellement ou par décision judiciaire. Si l'un des éléments retenus pour le calcul de la clause d'échelle mobile vient à disparaître, la révision ne peut être demandée et poursuivie que si les conditions économiques se sont modifiées au point d'entraîner une variation de plus du quart de la valeur locative du fonds (C. com. art. L 144-11).

La partie qui veut demander la révision doit notifier cette demande à l'autre partie par LRAR ou par acte extrajudiciaire (d’huissier). À défaut d'accord amiable, la procédure en justice est introduite et jugée conformément aux dispositions prévues en matière de révision du loyer, pour les baux commerciaux. Le juge doit, en tenant compte de tous les éléments d'appréciation, adapter le jeu de l'échelle mobile à la valeur locative équitable au jour de la notification. Le nouveau prix est applicable à partir de cette même date, à moins que les parties ne se soient mises d'accord avant ou pendant l'instance sur une date plus ancienne ou plus récente (C. com. art. L 144-12).

Modèle

Le modèle d’avenant à un contrat de location-gérance, que nous proposons, vise à formaliser un accord visant à modifier le montant de la redevance annuelle d’une location-gérance. L’avenant doit être adapté au cas par cas.