Vente à rachat

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Acte de vente à rachat

Régulariser un acte de cession de fonds de commerce avec faculté de rachat

Pour la cession d’un fonds de commerce avec faculté de rachat (vente à réméré)

Pour une cession de fonds de commerce. Nous supposons ici qu’un fonds de commerce fait l’objet d’un acte de cession répondant aux exigences légales (voir notice distincte).   

Faculté de rachat. Le Code civil organise la manière dont un acte de cession peut, de manière générale (droit commun), comprendre une faculté de rachat (C. civ. art. 1659 s.).

On parle alors de vente avec faculté de rachat, de vente à rachat, ou encore de vente à/en réméré.

La faculté de rachat est un « pacte par lequel le vendeur se réserve de reprendre la chose vendue, moyennant la restitution du prix principal » et le remboursement prévu par la loi.

La faculté de rachat ne peut être stipulée que pour un délai (terme) ne dépassant pas cinq ans. Le terme fixé est de rigueur et ne peut être prolongé par le juge.

Faute par le vendeur d'avoir exercé son action en rachat dans le terme prescrit, l'acquéreur demeure propriétaire irrévocable.

Un vendeur qui use de la faculté du pacte de rachat doit rembourser non seulement le prix principal, mais encore « les frais et loyaux coûts de la vente, les réparations nécessaires, et celles qui ont augmenté la valeur du fonds, jusqu'à concurrence de cette augmentation. Il ne peut entrer en possession qu'après avoir satisfait à toutes ces obligations ».

En pratique. Dans le cadre de la vente à rachat, le vendeur se réserve ainsi la faculté de reprendre le bien concerné moyennant le remboursement du prix et des frais, et éventuellement le paiement d'une indemnité. L'exercice de la faculté de rachat entraîne la résolution de la vente avec un effet rétroactif, évitant ainsi un second transfert de propriété.

Il est recommandé d'écarter expressément les effets de la rétroactivité aux fruits et risques, qui demeureront alors acquis à l'acquéreur.

La vente à rachat permet de réaliser des opérations de crédit, moyennant le transfert du droit de propriété au prêteur de deniers, qui sert de garantie. Les sommes prêtées le sont sous forme de prix et l'emprunteur n'est pas tenu de les restituer, le créancier conservant définitivement la pleine propriété du bien vendu, sans qu'il soit nécessaire de réaliser la sûreté.

La vente à rachat ne doit pas dissimuler un prêt à un taux usuraire ni un prêt assorti d'un pacte commissoire (privilégiant le créancier nanti par l'attribution de plein droit de la propriété du bien). Cette dernière qualification peut être retenue dans l'hypothèse où le prêteur de deniers se livrerait de manière répétée ou habituelle à ce type d'acquisition.

Dans une affaire, un contrat de vente avec faculté de rachat a été validé, car il ne « présentait aucun caractère usuraire », le prix de rachat étant identique au prix de vente et le loyer perçu en contrepartie de la jouissance de l'immeuble. La vendeuse, ancienne cadre bancaire et dirigeante de société, avait « recouru en toute connaissance de cause au mécanisme de la vente à réméré ». Elle avait bénéficié de conseils de professionnels et n'avait pu se méprendre sur la portée d'une vente conclue devant notaire en la forme authentique (Cass. 3e civ. 04.10.2018 n° 17-21894).

Le délai d'exercice du rachat est de cinq ans au maximum, la date de départ du délai étant en principe le jour de la vente (et non celui de l'entrée en jouissance s'il est différé). Le point de départ du délai dans lequel le vendeur peut exercer sa faculté de reprise peut être fixé conventionnellement à partir de n'importe quelle date, pourvu qu'il n'ait pas pour effet de dépasser le dernier jour de la cinquième année depuis le jour de la vente.

Le retrait doit acquérir date certaine dans le délai, soit par l'enregistrement s'il est constaté par acte sous seing privé, soit par un acte notarié.

Il est donc important de calculer les délais d'exercice de ce droit, le délai de préavis, et le délai de constatation de l'exercice du retrait, en tenant compte de la nécessité de présenter l'acte constatant la résolution de la vente au plus tard le dernier jour du délai de cinq ans depuis le jour de la vente.

Modèle

Le modèle d’acte de vente à rachat d’un fonds de commerce que nous proposons doit être adapté au cas par cas.

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