Notification du procès-verbal d’assemblée générale

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Notifier le procès-verbal de l’assemblée générale

Notifier le p.-v. d’AG aux opposants ou défaillants est nécessaire pour purger les actions en contestation des décisions

Formalisme

Le procès-verbal d’AG doit être notifié à chacun des copropriétaires opposants ou défaillants. Les notifications sont valablement faites par lettre recommandée avec demande d’avis de réception au dernier domicile notifié au syndic.

Dans les termes de la loi Alur du 24 mars 2014, un décret n° 2015-1325 du 21 octobre 2015 (JO du 23 octobre 2015) est venu finaliser un dispositif visant à permettre, notamment, une dématérialisation de la notification d’un p.-v. d’AG. Pour être valable, la notification suppose d’en passer par une lettre recommandée électronique (LRE), délivrée par un opérateur, dans les conditions fixées par la réglementation et désormais par l’article L 100 du Code des postes et des communications électroniques, à la suite de la loi  2016-1321 du 7 octobre 2016 pour une « République numérique ». Pour être valable, une notification suppose donc d’en passer par une LRE, délivrée par un opérateur, dans les conditions fixées par la loi et un décret. La notification d’un document, par le biais de l’Intranet d’une copropriété, n’est pas suffisante. C’est désormais l’article L 100 du Code des postes et des communications qui fixe le cadre légal de la LRE.

Un décret n° 2018-347 du 09.05.2018, publié le 12.05.2018, a fixé le nouveau cadre réglementaire applicable pour une LRE (CPCE art. R 53 à R 53-4). Les nouveaux textes sont entrés en vigueur le 1er janvier 2019. Un syndic doit prendre soin, à cet égard, de bien tenir compte de ces nouveaux textes.

En tout état de cause, pour en passer par une LRE à l’égard d’un copropriétaire, son « accord exprès » est exigé. Celui-ci peut/doit être formalisé de deux manières. Soit le copropriétaire notifie son accord par LRAR (ou LRE) au syndic, lequel doit alors l’enregistrer (à la date de réception de la LR). Soit cet accord est « formulé » lors d’une AG, et il doit alors être « consigné » sur le p.-v. de l’AG. Si un copropriétaire donne son accord pour la LRE, il lui revient de notifier son « adresse électronique » au syndic. C’est cette adresse qui sera à utiliser pour pouvoir notifier une LRE. En tout état de cause, une LRE sera à notifier à la dernière adresse (courriel) notifiée par le copropriétaire, pour être valable. Il est à noter que, là où un copropriétaire donne son accord pour la LRE, il peut ensuite faire machine arrière (le retirer) en notifiant sa décision au syndic par LRAR (ou LRE). Sa décision prendra effet le lendemain du jour de la réception de la LR.

Notons que, à la suite du décret du 21 octobre 2015, il n’est plus possible de procéder à une notification par télécopie (fax).

Contenu

La notification doit mentionner les résultats du vote et reproduire le texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 concernant les actions en contestation des décisions d’assemblée générale.

Incidence de la réforme Elan

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, comporte un chapitre spécifique, intitulé « Améliorer le droit des copropriétés », comprenant au final 15 articles. La loi comporte aussi divers articles, disséminés au fil du texte, qui ont modifié la loi du 10.07.1965. Un syndic de copropriété se doit de prendre en compte les modifications de la loi, dans le cadre de ses activités.

À cet égard, il convient notamment de prendre en compte une importante modification de l’article 42 de la loi de 1965

Jusqu’ici, sauf textes spéciaux fixant des délais plus courts, les actions personnelles nées de l’application de la loi du 10.07.1965, entre des copropriétaires, ou entre un copropriétaire et le syndicat des copropriétaires (SDC), se « prescrivait par un délai de dix ans » (loi du 10.07.1965 art. 42, al. 1). La loi Elan a réécrit le texte, comme suit : « Les dispositions de l’article 2224 du code civil relatives au délai de prescription et à son point de départ sont applicables aux actions personnelles relatives à la copropriété entre copropriétaires ou entre un copropriétaire et le syndicat ».

Contestation des décisions d’AG. Comme par le passé, l’action en justice visant à contester une décision d’assemblée générale (AG) doit être introduite, par un copropriétaire opposant ou défaillant, sous deux mois à compter de la notification en ordre du p.-v. d’AG, par le syndic de copropriété. Le délai de deux mois reste prévu à peine de « déchéance » de l’action. En clair, passé le délai de deux mois, une action est irrecevable. Sauf urgence, l’exécution de travaux, décidés en AG au titre des articles 25 et 26 de la loi de 1965, reste suspendue, de plein droit, jusqu’à la fin du délai de deux mois.

Jusqu’à récemment, le syndic disposait de deux mois, à partir d’une AG, pour notifier le p.-v. aux copropriétaires opposants ou défaillants. A la suite de la loi Elan du 23 novembre 2018, la notification doit désormais être réalisée dans le délai dun mois à compter de la tenue de l’AG.

Côté syndic, en cas de litige, il vous revient de rapporter la preuve de la régularité de la notification du p.-v. d’AG (Cass. 3e civ. 17.12.2015 n° 14-24630). Cette notification doit « reproduire le texte de l’article 42 (alinéa 2) » de la loi de 1965 (décret. du 17.03.1967 art. 18).

Il est important de respecter le formalisme ainsi imposé. La Cour de cassation a en effet jugé avec grande fermeté que « l’absence de reproduction dans la notification » du p.-v. d’AG du « texte » de l’article 42 alinéa 2 « rend cette notification irrégulière » (Cass. 3e  civ. 28.01.2015 n° 13-23552).

Un copropriétaire opposant ou défaillant, qui peut justifier d’une notification irrégulière, peut venir contester pendant cinq ans (désormais) une décision prise en AG, sans que l’on puisse lui opposer le délai de forclusion de deux mois.

Si la Cour de cassation n’exige pas la reproduction d’une partie du texte de l’article 42 alinéa 2 de la loi de 1965, un syndic sera bien avisé de le mentionner en intégralité dans son courrier « type » de notification (lettre circulaire, etc.) pour les p.-v. d’AG. Il sera prudent d’intégrer aussi le texte de l’article 42 alinéa 2 dans chaque p.-v.

Notons que, dans tous les cas, en cas de procédure abusive ou dilatoire, un copropriétaire pourra être condamné à une amende civile, d’un montant pouvant atteindre 10 000 € (C. proc. civ. art. 32-1). Est supprimée la règle qui limitait le montant de l’amende encourue, en cas de contestation d’une décision d’AG portant sur certains travaux (transformation, addition, amélioration).

Ordonnances. Notons que la loi Elan a aussi habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés.

Sous 12 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 01.06.2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux » . L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

Sous 24 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra, par ordonnance, mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis », afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ».

Ces deux ordonnances n’avaient pas été publiées, au 1er janvier 2019.

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