Établir l’état daté

En cas de mutation d’un lot de copropriété, le syndic doit adresser préalablement au notaire des informations administratives et comptables dans un document appelé « état daté »

Les mutations concernées par l’état daté

L’article 4 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 vise tout acte conventionnel réalisant ou constatant le transfert de propriété d’un lot ou d’une fraction de lot, ou la constitution sur ces derniers d’un droit réel.

Le contenu de l’état daté

Il est fixé par l’article 5 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967, modifié en dernier lieu par un décret du 11 mars 2013. Ce texte dispose que « le syndic, avant l’établissement de l’acte, adresse au notaire chargé de recevoir l’acte, à la demande de ce dernier ou à celle du copropriétaire qui transfère tout ou partie de ses droits sur le lot, un état daté comportant trois parties ».

Frais

En application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, les honoraires du syndic afférents aux prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté sont à la charge du seul copropriétaire.

La loi Alur du 24 mars 2014 a prévu de plafonner par décret les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre de ses diligences.

Ce décret n’avait pas encore été publié, au 1er janvier 2019.

Il est à noter que, au titre du contrat-type réglementaire défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, un syndic professionnel est tenu de préciser dans son contrat la « tarification pratiquée » pour l’établissement de l’état daté (rubrique 9 du contrat-type – tableau point 9.2).

Le Conseil d’État a jugé que les textes issus de la loi Alur permettent bien aux pouvoirs publics de fixer par décret un plafond pour les honoraires d’établissement de l’état daté (CE 05.10.2016 n° 390465 et 390491).

Le ministère du Logement a précisé que la pratique consistant, pour certains syndics, à facturer au vendeur un « pré-état daté », au stade de la promesse, ne répond à « aucune exigence législative ou réglementaire » (rép. min. : 21.06.2016 p. 5839 n° 91612). Notons qu’une clause d’un contrat de syndic, qui prévoirait une facturation pour un pré-état daté, n’est pas conforme au décret du 26 mars 2015.

De son côté la DGCCRF, dans une lettre d’information du 22 novembre 2017, a aussi pointé du doigt la facturation d’office d’honoraires pour un pré-état daté, en vente. Elle estime que la fourniture « d’informations financières devant obligatoirement être annexées aux compromis de vente ne peut être facturée d’office par le syndic sans l’accord exprès du copropriétaire vendeur, y compris lorsqu’ils sont établis à la demande d’un notaire ». Pour la DGCCRF, cette pratique peut constituer un « délit de vente sans commande préalable » (cf. C. consom. Art. L 121-12).

Réforme Elan

La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, comporte un chapitre spécifique, intitulé « Améliorer le droit des copropriétés », comprenant au final 15 articles. La loi comporte aussi divers articles, disséminés au fil du texte, qui ont modifié la loi du 10.07.1965. Un syndic de copropriété se doit de prendre en compte les modifications de la loi, dans le cadre de ses activités.

La loi Elan a aussi habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés.

Sous 12 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 01.06.2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux ». L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

Sous 24 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra, par ordonnance, mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis », afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ».

Ces deux ordonnances n’avaient pas été publiées, au 1er janvier 2019.