Check-list des informations à prévoir pour la fiche synthetique des copropriétés

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Fiche synthétique des copropriétés

Une obligation à la charge des syndics et un document à prendre en compte en vente

Un nouveau document à prévoir

La loi Alur du 24 mars 2014 a instauré l’obligation pour les syndics d’établir une « fiche synthétique de la copropriété » regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti (loi du 10 juillet 1965, article 8-2).

Ce nouveau dispositif a été finalisé par un décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (JORF n°0298 du 23 décembre 2016).

Aux termes de ce décret, la fiche synthétique de la copropriété doit être établie par le représentant légal de la copropriété. Chaque année, celui-ci doit procéder à la mise à jour des informations qu'elle contient. Les données correspondantes sont établies dans un délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de l'assemblée générale au cours de laquelle les comptes de l'exercice clos ont été approuvés.

Tout immeuble en copropriété est concerné, à l’exclusion de celui « à destination totale autre que d’habitation ».

Le syndic doit mettre la fiche synthétique à disposition de tout copropriétaire, dans un délai de 15 jours à compter de sa demande.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic.

Contrat de syndic

Les contrats de syndic doivent prévoir obligatoirement une pénalité financière forfaitaire automatique à l'encontre du syndic chaque fois que celui-ci ne met pas la fiche synthétique à disposition d'un copropriétaire dans un délai de 15 jours à compter de la demande. Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Tout contrat de syndic doit comporter la rubrique suivante :

« 6. Fiche synthétique de copropriété

En application de l'article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965, le syndic établit une fiche synthétique de la copropriété regroupant les données financières et techniques essentielles relatives à la copropriété et à son bâti, dont le contenu est défini par décret. Le syndic met à jour la fiche synthétique de la copropriété chaque année.

Le syndic met cette fiche à disposition des copropriétaires. Il la communique dans les jours au copropriétaire qui en fait la demande par (préciser : lettre recommandée avec accusé de réception ou autres modalités). A défaut, il est tenu à la pénalité financière suivante : € par jour de retard.

Cette pénalité est déduite de la rémunération du syndic lors du dernier appel de charges de l'exercice.

Le défaut de réalisation de la fiche synthétique est un motif de révocation du syndic. Ces dispositions ne sont pas applicables aux syndics administrant des immeubles à destination totale autre que d'habitation. »

Échéancier

Dans les termes de l'article 54 IV de la loi Alur, l'article 8-2 de la loi de 1965 s’applique :

  • depuis le 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  • depuis le 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  • depuis le 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

Contenu de la fiche

La fiche synthétique doit mentionner les informations visées par l’article 1er du décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016 (notre check-list).

Dans une copropriété de moins de dix lots (non soumise à la comptabilité dite « en partie double »), le syndic n’est pas tenu de fournir dans la fiche le nombre de copropriétaires débiteurs et le montant des impayés.

Dans les conditions exposées ci-après, la fiche de synthèse peut être extraite du registre national des copropriétés. La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».

En dehors de ce cas, la fiche doit mentionner la date de délivrance du document, le nom et la signature de l'autorité qui l'a délivrée accompagnés de son cachet.

Rémunération du syndic

En vertu du décret n° 2015-342 du 26.03.2015, l’élaboration et la mise à jour de la fiche synthétique de copropriété constitue une prestation relevant de la gestion courante. Elle doit être incluse dans le forfait, et ne peut donc donner lieu à une rémunération complémentaire (en plus du forfait).

Vente d’un lot de copropriété

Dans le but de renforcer l’information des acquéreurs de lots de copropriété, un dispositif créé par la loi Alur de 2014 a imposé de fournir à un acquéreur, dès le stade de la promesse de vente d’un lot de copropriété, de nombreux documents et informations (CCH, art. L 721-2 et L 721-3).

La fiche synthétique fait partie de la liste des documents que le vendeur d’un lot de copropriété est tenu de remettre à un acquéreur, dès le stade de la promesse de vente (CCH, article L 721-2 II et L 721-3).

Dans les termes de l’article 54 IV de la loi Alur, cette règle s’applique d’ores et déjà depuis le 31 décembre 2016 pour une copropriété de plus de 200 lots. Elle s’applique depuis le 31 décembre 2017 pour les copropriétés de plus de 50 lots. Elle s’applique, depuis le 31 décembre 2018, pour les autres copropriétés (50 lots ou moins).

Est concernée la vente d’un lot ou d’une fraction de lot ou à la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot ou à une fraction de lot d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation et soumis au statut de la copropriété. Par exception, la FSC n’est pas exigée si l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété.

En cas de promesse de vente, la fiche synthétique est ainsi à remettre à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, dans les conditions prévues par les textes (le plus simple étant d’annexer la FSC à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente). Si le nécessaire n’est pas fait à l’égard d’un acquéreur bénéficiant du droit de rétractation SRU (CCH, art. L 271-1), le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de sa communication à l’acquéreur.

En pratique, en vertu de l’article 3 I du décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, la fiche synthétique ou « fiche de synthèse » ainsi requise en vente (ou à fournir à un copropriétaire qui en fait la demande) peut être « extraite » du registre national des copropriétés, par le syndic concerné.

La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ».

La fiche synthétique des données peut ainsi être extraite du registre national des copropriétés, par le syndic en exercice, via le site https://www.registre-coproprietes.gouv.fr.

Après connexion, à partir de l’écran « Gérer mes copropriétés », cliquer sur « Rechercher », puis sur l’engrenage (clic gauche), en face de la copropriété immatriculée ciblée, et enfin, cliquer sur « Générer la fiche récapitulative » (clic gauche).

Une fiche « mémo utilisateurs » est proposée par l’Anah pour expliquer précisément la démarche à effectuer pour générer la FSC (déjà) immatriculée. Pour télécharger cette fiche au format PDF, http://info.registre-coproprietes.logement.gouv.fr/IMG/pdf/registre_copros_memo_fiche_synthetique_vf_20160109.pdf.

Si la fiche communiquée en vente (ou à un copropriétaire) n’est pas extraite du registre, elle doit mentionner la date de délivrance du document, le nom et la signature de l’autorité qui l’a délivrée accompagnés de son cachet.

 

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