Organiser le conseil syndical

Un conseil syndical réunissant des copropriétaires désignés en assemblée doit être en principe instauré dans toute copropriété

Mission du conseil syndical

En vertu de l’article 21 de la loi du 10 juillet 1965, dans tout syndicat de copropriétaires, un conseil syndical assiste le syndic et contrôle sa gestion. Son rôle a été renforcé par la loi Alur du 24 mars 2014.

Le conseil syndical doit rendre rend compte à l’assemblée, chaque année, de l’exécution de sa mission.

Une assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l’article 26, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

Désignation des membres

Les membres du conseil syndical sont désignés par l'assemblée générale parmi les copropriétaires, les associés, les accédants ou les acquéreurs à terme, leurs conjoints, les partenaires liés à eux par un pacte civil de solidarité, leurs représentants légaux, ou leurs usufruitiers. Lorsqu'une personne morale est nommée en qualité de membre du conseil syndical, elle peut s'y faire représenter, à défaut de son représentant légal ou statutaire, par un fondé de pouvoir spécialement habilité à cet effet.

Le syndic, son conjoint, le partenaire lié à lui par un pacte civil de solidarité, ses ascendants ou descendants, ses parents en ligne collatérale, ses préposés, même s'ils sont copropriétaires, associés ou acquéreurs à terme, ne peuvent être membres du conseil syndical. Ceci ne concerne pas des syndicats coopératifs.

Le conseil syndical élit son président parmi ses membres.

Lorsque l'assemblée générale ne parvient pas, faute de candidature ou faute pour les candidats d'obtenir la majorité requise, à la désignation des membres du conseil syndical, le procès-verbal, qui en fait explicitement mention, est notifié, dans un délai d'un mois, à tous les copropriétaires.

Sauf dans le cas des syndicats coopératifs, l'assemblée générale peut décider par une délibération spéciale, à la majorité prévue par l'article 26 de la loi de 1965, de ne pas instituer de conseil syndical. La décision contraire est prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires.

À défaut de désignation par l'assemblée générale à la majorité requise, le juge, saisi par un ou plusieurs copropriétaires ou par le syndic, peut, avec l'acceptation des intéressés, désigner les membres du conseil syndical. Le juge peut également constater l'impossibilité d'instituer un conseil syndical.

Organisation et fonctionnement

À moins que le règlement de copropriété n’ait fixé les règles relatives à l’organisation et au fonctionnement du conseil syndical, ces règles sont fixées et modifiées par l’assemblée générale à la majorité de l’article 24 de la loi du 10 juillet 1965. En pratique, il est utile de faire adopter, en assemblée, un règlement.

Incidence de la loi Elan

Réforme Elan. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, comporte un chapitre spécifique, intitulé « Améliorer le droit des copropriétés », comprenant au final 15 articles. La loi comporte aussi divers articles, disséminés au fil du texte, qui ont modifié la loi du 10.07.1965. Un syndic de copropriété se doit de prendre en compte les modifications de la loi, dans le cadre de ses activités.

Mise à disposition des documents au conseil syndical. En vertu de l’article 21 de la loi de 1965, le conseil syndical d’une copropriété « peut prendre connaissance, et copie, à sa demande, et après en avoir donné avis au syndic, de toutes pièces ou documents, correspondances ou registres se rapportant à la gestion du syndic et, d'une manière générale, à l'administration de la copropriété ». La loi Elan du 23 novembre 2018 est venue compléter le texte légal. Si un syndic ne transmet pas sous un mois, au conseil syndical, des pièces/documents demandé(e)s par celui-ci, des pénalités journalières seront en outre dues sur ses honoraires de base. Le montant minimal des pénalités sera fixé par décret. Précisément, le texte prévoit que, en « cas d'absence de transmission des pièces, au-delà d'un délai d'un mois à compter de la demande du conseil syndical, des pénalités par jour de retard sont imputées sur les honoraires de base du syndic dont le montant minimal est fixé par décret. » (loi de 1965 art. 21, al. 6). Ce décret n’avait pas encore été publié, au 1er janvier 2019.

Extranet. En application de la loi Alur du 24.03.2014, et depuis le 01.01.2015, pour les copropriétés dont il assure la gestion, un syndic professionnel est tenu de proposer un « accès en ligne sécurisé », en clair un « extranet », aux « documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou des lots gérés », sauf dispense par décision contraire de l’assemblée générale des copropriétaires, prise à la majorité de l’article 25 (majorité des voix de tous les copropriétaires). L’accès doit être « différencié » selon la nature des documents mis à la disposition des copropriétaires ou du conseil syndical (loi du 10.07.1965, art. 18 I). L’article 205 de la loi Elan du 23.11.2018 (JO du 24.11.2018) a retouché le cadre légal sur l’extranet. Comme cela était réclamé par certains, il est prévu qu’un décret précisera la « liste minimale des documents devant être accessibles en ligne » dans l’espace sécurisé. Ce décret n’avait pas encore été publié, au 1er janvier 2019.

Côté syndic, pour votre rémunération, notons que la prestation « extranet » doit être incluse dans votre « forfait » annuel, et ne peut donner lieu à des honoraires spécifiques (cf. décret n°2015-342 du 26.03.2015). Tenez compte d’une éventuelle dispense votée en AG.

Ordonnances. La loi Elan a aussi habilité le gouvernement à prendre deux ordonnances, concernant les copropriétés.

Sous 12 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra prendre par ordonnance des mesures visant, à partir du 01.06.2020, à « améliorer la gestion des copropriétés, et à prévenir les contentieux ». L’objectif est notamment de « clarifier, moderniser, simplifier et adapter les règles d’organisation et de gouvernance de la copropriété ».

Sous 24 mois à compter de la promulgation de la loi Elan, intervenue le 23 novembre 2018, le gouvernement pourra, par ordonnance, mettre en place un « code relatif à la copropriété des immeubles bâtis », afin de « regrouper et organiser l’ensemble des règles régissant le droit de la copropriété ».

Ces deux ordonnances n’avaient pas été publiées, au 1er janvier 2019.