Opposition du syndicat sur le prix de vente

L’opposition du syndicat des copropriétaires sur le prix de vente est établie pour garantir son privilège sur les créances

Opposition : quand ?

Lors de la vente d’un lot de copropriété, si le vendeur ne lui présente pas un certificat du syndic, daté de moins d’un mois, attestant qu’il est libre de toute obligation à l’égard du syndicat des copropriétaires (SDC), le notaire chargé de la vente doit adresser (par LRAR) un avis de la mutation au syndic (sous 15 jours à partir de la date du transfert de propriété). Dans un délai de 15 jours à compter de la réception de l’avis de mutation, le syndic de la copropriété peut alors former, par acte d’huissier, opposition au versement des fonds (prix de vente), afin d’obtenir le paiement des sommes dues par le vendeur.

Opposition : comment ?

L’opposition du syndic doit impérativement prendre la forme d’un acte d’huissier (une LRAR ne suffit pas). L’opposition doit porter sur des créances du SDC « effectivement liquides et exigibles » à la date de la vente (décret du 17.03.1967 art. 5-1). Elle doit en outre, à peine de nullité, « énoncer le montant et les causes de la créance » du SDC.

La Cour de cassation a jugé, avec fermeté, qu’une opposition « doit comporter le détail des sommes réclamées selon leur nature et préciser chacun des lots auxquels ces sommes sont afférentes » (Cass. 3e civ. 22.06.2017 n° 16-15195). La rigueur est de mise lorsqu’une même vente porte sur plusieurs lots.

L’opposition doit énoncer de manière précise les quatre types de créances visées par l’article 5-1 du décret de 1967. L’absence de distinction (répartition) fait en effet perdre aux créances bénéficiant du privilège spécial « leur caractère de créances privilégiées et superprivilégiées, celles-ci ne pouvant alors valoir que comme créances hypothécaires ou chirographaires » (Cass. 3e civ. 27.11.2013 n° 12-25824). Il convient à notre avis, désormais, de bien décrire aussi les créances visées par l’article 19-1 de la loi de 1965 dans sa nouvelle version, telles des cotisations impayées au titre du fonds de travaux « loi Alur ». De fait, un syndic doit veiller à bien communiquer à l’huissier chargé de l’opposition tous les éléments nécessaires, et ce pour les seules créances liquides et exigibles (p.ex. Cass. 3e civ. 14.01.2016 n° 14-25614).

Opposition : effets ?

Une opposition régulière vaut au profit du SDC, pour le (seul) montant énoncé dans l’acte, mise en œuvre du « privilège immobilier spécial » prévu par l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2017, et régi par l’article 2374 du Code civil.

Au titre de l’article 19-1 de la loi du 10 juillet 1965, dans sa rédaction en vigueur depuis le 1er janvier 2017, sont garantis « par le privilège immobilier spécial prévu à l'article 2374 du Code civil : l'obligation de participer aux charges et aux travaux mentionnés aux articles 10 et 30, les cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2, les créances afférentes aux travaux de restauration immobilière réalisés en application du c du II de l'article 24, les dommages et intérêts alloués par les juridictions au syndicat des copropriétaires, ainsi que le remboursement des dépens. » Au titre de l’article 10 de la loi de 1965, sont de ce chef concernées, notamment les créances afférentes aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun, les charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes, et la cotisation au fonds de travaux « Alur ».

L’article 2374 du Code civil fixe la liste et l’ordre des créanciers « privilégiés » sur les immeubles. En cas de vente d’un lot de copropriété, le texte précise que les premiers créanciers « privilégiés » sont, conjointement avec le vendeur (et, le cas échéant, avec le prêteur de deniers) le syndicat des copropriétaires, sur le lot vendu, pour le paiement des charges et travaux mentionnés à l'article 10, au c du II de l'article 24 et à l'article 30 de la loi de 1965 et des cotisations au fonds de travaux mentionné à l'article 14-2 de la même loi, relatifs à l'année courante et aux quatre dernières années échues ainsi que des dommages et intérêts alloués par les juridictions et des dépens.

Le texte précise que toutefois, le syndicat « est préféré au vendeur et au prêteur de deniers pour les créances afférentes aux charges et travaux de l'année courante et des deux dernières années échues » (il est appelé créancier superprivilégié, pour ces créances).

Notons que, depuis la loi Alur de 2014, le notaire doit ensuite libérer les fonds concernés dès l’accord entre syndic et vendeur sur les sommes (effectivement) dues. À défaut d’accord, le notaire doit verser les sommes retenues sous trois mois suivant l’opposition (sauf contestation judiciaire).

Un syndic de copropriété doit tenir compte de règles particulières si un copropriétaire (a) fait l’objet d’une saisie immobilière, ou d’une procédure de surendettement.

Rémunération du syndic

Au titre du contrat-type réglementaire défini par le décret n° 2015-342 du 26 mars 2015, l’opposition sur mutation, prévue par l’article 20 I de la loi du 10 juillet 1965, fait partie des prestations dont le coût « est imputable au seul copropriétaire concerné ». Un syndic professionnel est à ce titre tenu de préciser dans son contrat la « tarification pratiquée » pour cette prestation (rubrique 9 du contrat-type – tableau point 9.2).