Check-list des pièces/informations à prévoir pour une promesse de vente d’un lot de copropriété (CCH article L 721-2)

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Promesse de vente d’un lot en copropriété

Les documents à fournir pour un avant-contrat de vente (compromis…)

Dispositif issu de la loi Alur du 24 mars 2014

Depuis la loi Alur du 24 mars 2014, un dispositif légal oblige à fournir, à un acquéreur en copropriété, de nombreux documents et informations dès le stade de la promesse de vente, en plus du dossier de diagnostic technique de vente (CCH art. L 721-2 et L 721-3).

Ce dispositif, qui a été modifié par une ordonnance du 27 août 2015, vise sans distinction la vente d’un lot (ou d’une fraction de lot) ou la cession d’un droit réel immobilier relatif à un lot (ou une fraction de lot) d’un immeuble bâti à usage total ou partiel d’habitation. Il convient donc d’en tenir compte pour une promesse de vente portant sur tout lot d’une copropriété à usage exclusif d’habitation, ou à usage « mixte » (habitation/professionnel ou commerce). Et ce, quelle que soit la destination du lot vendu, ou la qualité de l’acquéreur. Une vente dans une copropriété dépourvue d’habitation (immeuble de bureaux, etc.) n’est pas concernée.

Ce dispositif vise notamment à protéger un acquéreur non professionnel qui bénéficie du délai légal de rétractation (ou réflexion) dit SRU, désormais de dix jours, au titre de l’article L 271-1 du CCH. À cet égard, là où un acquéreur bénéficie du droit de rétractation SRU, de nombreux documents sont impérativement à fournir au stade de la promesse de vente, pour « purger » le délai de dix jours.

Documents à fournir : le principe

À la suite de l’ordonnance du 27 août 2015, le texte vise les documents suivants :

  • la fiche synthétique de la copropriété, prévue à l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
  • le règlement de copropriété et l’état descriptif de division ainsi que les actes les modifiant, s’ils ont été publiés ;
  • les procès-verbaux des assemblées générales des trois dernières années, sauf « lorsque le copropriétaire vendeur n’a pas été en mesure d’obtenir ces documents auprès du syndic » ;
  • le montant des charges courantes du budget prévisionnel et des charges hors budget prévisionnel payées par le copropriétaire vendeur au titre des deux exercices comptables précédant la vente ;
  • les sommes susceptibles d’être dues au syndicat des copropriétaires par l’acquéreur ;
  • l’état global des impayés de charges au sein du syndicat et de la dette vis-à-vis des fournisseurs ;
  • lorsque le syndicat des copropriétaires dispose d’un fonds de travaux, le montant de la part du « fonds de travaux » rattachée au lot principal vendu et le montant de la dernière cotisation au fonds versée par le copropriétaire vendeur au titre de son lot ;
  • le carnet d’entretien de l’immeuble ;
  • une notice d’information réglementaire relative « aux droits et obligations des copropriétaires ainsi qu’au fonctionnement des instances du syndicat de copropriété » ;
  • le cas échéant, les conclusions du « diagnostic technique global » qui a été/sera réalisé sur l’immeuble.

Certaines informations ne sont pas requises dans une copropriété non tenue à une comptabilité en « partie double ». Est concernée une copropriété de moins de dix lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, dont le budget prévisionnel moyen sur une période de trois exercices consécutifs est inférieur à 15 000 €.

Documents à fournir : précisions

Notice d’information. La notice d’information « réglementaire » ne sera à prévoir qu’une fois un arrêté ministériel publié, ce qui n’était (toujours) pas le cas au 1er janvier 2019.

Fiche synthétique. Un décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, publié au JO le 23 décembre 2016, est venu définir le contenu de la « fiche synthétique de la copropriété » (FSC), prévue par l’article 8-2 de la loi du 10 juillet 1965. Conformément à l’article 54 IV de la loi Alur, cette fiche est exigée ou à prévoir en vente depuis le :

  1. 31 décembre 2016, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 200 lots ;
  2. 31 décembre 2017, pour les syndicats de copropriétaires comportant plus de 50 lots ;
  3. 31 décembre 2018, pour les autres syndicats de copropriétaires.

En cas de promesse de vente, la FSC est à remettre à l’acquéreur, au plus tard à la date de signature de la promesse, dans les conditions prévues par les textes. Le plus simple est d’annexer la FSC à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Si le nécessaire n’est pas fait à l’égard d’un acquéreur bénéficiant du droit de rétractation SRU (CCH art. L 271-1), le délai de rétractation ou de réflexion ne court qu’à compter du lendemain de sa communication à l’acquéreur.

En pratique, et en vertu de l’article 3 I du décret n° 2016-1822 du 21 décembre 2016, la FSC ainsi requise en vente (ou à fournir à un copropriétaire qui en fait la demande) peut être « extraite » du registre national des copropriétés, par le syndic de copropriété concerné. La fiche comporte alors la date de délivrance du document et la mention « fiche délivrée par le registre national des copropriétés sur la foi des déclarations effectuées par le représentant légal ». La fiche synthétique des données peut ainsi être extraite du registre national des copropriétés, par le syndic en exercice, via le site https://www.registre-coproprietes.gouv.fr. Après connexion, à partir de l’écran « Gérer mes copropriétés », cliquer sur « Rechercher », puis sur l’engrenage (clic gauche), en face de la copropriété immatriculée ciblée, et enfin, cliquer sur « Générer la fiche récapitulative » (clic gauche).

Si la fiche communiquée en vente (ou à un copropriétaire) n’est pas extraite du registre, elle doit mentionner la date de délivrance du document, le nom et la signature de l’autorité qui l’a délivrée accompagnés de son cachet.

Informations financières. L’ordonnance du 27 août 2015 a prévu que le « contenu des informations financières exigées » serait précisé par un arrêté ministériel. Cet arrêté n’avait toujours pas été publié au 1er janvier 2019. En attendant cet arrêté, les informations exigibles pour les charges (et la dette fournisseurs) doivent être « à jour des informations soumises » à l’AG annuelle « chargée d’approuver les comptes précédant la signature de la promesse ». Selon le rapport joint à l’ordonnance du 27 août 2015, ces « éléments financiers pris en considération sont arrêtés à la date de la clôture des comptes de l’exercice comptable et correspondent à ceux qui sont soumis à l’approbation de l’assemblée générale annuelle précédant la vente (montant des charges payées par le copropriétaire vendeur et état global des impayés de charges de la copropriété) ».

Diagnostic technique global. Sont concernées les conclusions du « diagnostic technique global » qui a été/sera réalisé sur l’immeuble, dans les conditions fixées par l’article L 731-1 du CCH. Un décret n° 2016-1965 du 28 décembre 2016, publié au JO le 30 décembre 2016, est venu fixer les modalités de réalisation de ce diagnostic technique global (est concerné tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation).

Fonds de travaux. Si une copropriété dispose du fonds de travaux « Alur », le montant de la quote-part du fonds attachée au lot d’un vendeur devra être communiqué en ordre à un acquéreur, au stade d’une promesse (CCH art. L 721-2). Un vendeur doit savoir que ses cotisations versées au titre du fonds sont « définitivement acquises » à la copropriété, et qu’il ne peut donc en réclamer le remboursement lors de la vente. Un vendeur n’a d’autre solution que de faire valoir l’existence du fonds « au moment de la négociation du prix de vente » avec un acquéreur (Rép. min. : JOAN 18.10.2016 p. 8729 95942).

Attention !

Si certains des documents exigés, visés par l’article L 721-3 du CCH, ne sont pas annexés à l’acte notifié à l’acquéreur pour purger le délai SRU, celui-ci ne commence à courir qu’à partir du lendemain de leur communication à l’intéressé, suivant les modalités prévues. Il est donc impératif de faire le nécessaire pour (vite) purger le droit de rétractation « SRU » reconnu à un acquéreur.

Documents à fournir : les exceptions

La liste des documents à fournir est « allégée » en cas de vente (séparée) d’un « lot annexe ». Est notamment considéré comme un lot annexe un emplacement de stationnement ou un local tel qu’une cave, un grenier, un débarras, un placard, une remise, un garage ou un cellier.

En outre, seules les informations financières sont exigées si « l’acquéreur est déjà propriétaire d’au moins un lot dans la même copropriété ». La prudence est toutefois de mise en cas de pluralité d’acquéreurs. Un texte pose en effet une difficulté d’application en cas de pluralité d’acquéreurs, pour le cas où seul l’un d’eux est déjà copropriétaire d’un lot (peu importe sa destination). En pareil cas, il est prudent de prévoir de communiquer tous les documents requis aux autres acquéreurs.

Notre notice dresse une « check-list » des documents qui sont exigés au titre de l’article L 721-2 du CCH.

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