Notification de l’avant-contrat de vente sous seing privé par LRAR

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Notification de l’avant-contrat de vente

Pour le droit de rétractation « SRU » de l’acquéreur...

Champ d’application et réglementation

Dans les conditions fixées par l’article L 271-1 du Code de la construction et de l’habitation (CCH), pour tout acte ayant pour objet l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation, l’acquéreur non professionnel peut se rétracter. Il importe peu qu’il s’agisse d’un seul logement (maison, appartement en mono/copropriété, etc.) ou d’un bien avec plusieurs logements. Cette faculté est également accordée lorsque le contrat constatant ou réalisant la convention est précédé d’un contrat préliminaire ou d’une promesse synallagmatique ou unilatérale. La faculté de rétractation s’applique alors à ce contrat ou à cette promesse.

La Cour de cassation a jugé en 2008 que l’article L 271-1 ne s’applique pas pour la vente des « immeubles à usage mixte » d’habitation et commercial/professionnel. Mais cela suppose, au vu d’un autre arrêt, qu’un compromis vise bien la destination autre que d’habitation. À défaut, ou si un acquéreur déclare vouloir destiner un bien mixte à un usage exclusif d’habitation, il est prudent de respecter les textes sur la rétractation.

Si l’article L 271-1 ne s’applique pas pour un bien autre que d’habitation, un arrêt de la Cour de cassation incite à la prudence si un acquéreur déclare le destiner à un usage d’habitation. Il nous paraît alors sage de respecter aussi les textes sur le droit de rétractation (Cass. 3e civ. 12.10.2017 n° 16-22416). Côté agent immobilier ou notaire, il convient d’être précis pour la rubrique « destination » de vos actes.

La loi dite Macron du 6 août 2015 a porté à dix jours, contre sept jours auparavant, la durée du délai de rétractation (ou réflexion) reconnu à un acquéreur.

Réforme Elan. La loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique (JO du 24.11.2018), appelée loi Elan, a (une nouvelle fois) modifié l’article L 271-1 du CCH, comme suit. Le texte, complété, précise que tout acte concerné doit indiquer « de manière lisible et compréhensible, les informations relatives aux conditions et aux modalités d’exercice du droit de rétractation ou de réflexion ». Tout manquement à cette « obligation d’information » est passible d’une amende administrative pouvant atteindre 3 000 € (personne physique) ou 15 000 € (personne morale). Notons que le gouvernement, à l’origine du texte, « ciblait » les seuls constructeurs CCMI. Mais, au vu du texte retouché, tout acte est concerné : contrat de réservation (VEFA), promesse de vente sous seing privé, acte notarié, contrat CMI, etc. Le texte ainsi retouché fournit un nouvel outil aux agents de la DGCCRF, habilités à rechercher et constater les « infractions ou les manquements » à l’article L 271-1 du CCH (C. consom. art. L 511-7).

En effet, depuis le 1er juillet 2016, l’article L 511-7 du Code de la consommation précise que les agents de la DGCCRF « sont habilités à rechercher et à constater les infractions ou les manquements » aux dispositions des articles L 271-1 et L 271-2 du Code de la construction et de l'habitation.

Un professionnel sera à cet égard bien avisé d’être prudent dans l’application des textes, en évitant toute « pratique » qui pourrait être interprétée comme visant à « contourner » le dispositif légal.

Il convient de prévoir une rubrique ou clause appropriée (lisible et compréhensible) dans tout acte concerné (voir modèle distinct).

Du côté lotisseur et aménageur. La commercialisation de terrains, dans le cadre d’une opération de lotissement relevant du régime du permis d’aménager (PA), fait l’objet d’une réglementation particulière. Il est en principe interdit de commercialiser des lots, avant l’exécution des travaux prescrits par le PA (imposés au lotisseur). Par exception, depuis la loi SRU de 2000, un texte permet à un lotisseur d’organiser une pré-commercialisation de parcelles qui seront issues d’un lotissement. À ce titre, à compter de la délivrance d’un permis (PA), et jusqu’à l’achèvement des travaux prescrits par le permis, un lotisseur peut (faire) régulariser une promesse unilatérale de vente (PUV) avec un acquéreur (C. urb. art. L 442-8). Un texte permet de demander, à l’acquéreur, une indemnité d’immobilisation, qui ne peut excéder 5 % du prix de vente (C. urb. art. R 442-12).

Le texte reconnaît un droit de rétractation à l’acquéreur. Jusqu’à récemment, il était prévu qu’une PUV ne devienne « définitive que passé un délai de sept jours, pendant lequel l’acquéreur a la faculté de se rétracter » (C. urb. art. L 442-8). Dans un but d’uniformisation, la loi Elan du 23 novembre 2018 a porté le délai, pendant lequel un acquéreur peut se rétracter, de sept à dix jours. Côté lotisseur, et rédacteur d’actes, tenez compte du nouveau délai. Veillez à « purger » le droit de rétractation en ordre, dans les mêmes conditions que le droit de rétractation « SRU ».

Vente d’un terrain en secteur diffus. La vente d'un terrain à bâtir (TAB) en secteur diffus continue de ne pas relever de l'article L 271-1 du CCH, à la suite de la loi Elan. La Cour de cassation a en effet jugé que la « faculté de rétractation prévue par l’article L. 271-1 (...) ne concerne que les actes ayant pour objet la construction ou l’acquisition d’un immeuble à usage d’habitation » (Cass. 3e civ. 04.02.2016 n° 14-21873). L'article L 271-1 du CCH ne s’applique pas pour une promesse unilatérale de vente ou un "compromis" de vente portant sur un TAB. Si les parties peuvent décider, d’un commun accord, de l’appliquer, c’est une simple faculté.

Il importe peu que l’acte comporte, au profit de l’acquéreur, une condition suspensive d’obtention d’un permis de construire pour un immeuble d’habitation (et/ou d’un prêt destiné à le financer). Il importe peu, aussi, que l’intéressé ait fait part de son intention de construire un logement sur le terrain concerné. Il n’en reste pas moins que l’article L 271-1 du CCH s’applique pour un contrat de vente d’immeuble à construire (terrain vendu par le constructeur), ou pour un contrat de construction de maisons individuelles (terrain « procuré » indirectement par le constructeur).

Vefa. Dans une affaire, un particulier avait signé un contrat de réservation sous seing privé (SSP), puis finalisé la vente chez un notaire, en signant l’acte authentique. Mais il avait décidé ensuite de demander l’annulation de la vente, avec restitution du prix. Le contrat de réservation comportait en effet une irrégularité pour la faculté de renonciation reconnue au réservataire, à l’époque, en cas de démarchage. Par un arrêt de principe, la Cour de cassation a donné raison à l’acquéreur, en adoptant le raisonnement suivant. Le contrat de réservation, « qui était un contrat distinct et autonome du contrat de vente, étant nul », l’acquéreur se « trouvait dans la situation » visée par l’article L 271-1 alinéa 5 du CCH. Au titre de ce texte, si un acte notarié de vente en VEFA n’est pas précédé d’un contrat préliminaire, l’acquéreur dispose d’un délai de « réflexion » de dix jours à partir de la notification/remise du projet d’acte authentique (l’acte ne peut être signé durant le délai). Or, en l’espèce, l’acquéreur n’avait pas bénéficié du délai de réflexion pour l’acte notarié. Pour ces « seuls » motifs, la vente devait être annulée (Cass. 3e civ. 12.04.2018 n° 17-13.118).

En pratique, côté notaire, si vous intervenez pour finaliser une VEFA à la suite d’un contrat de réservation (SSP, en particulier), pensez à (bien) vérifier que le contrat n’est pas entaché d’un vice susceptible d’entraîner son annulation (p.ex. défaut d’information en ordre pour le droit de rétractation). Si tel n’est pas le cas, veillez à mettre en œuvre le droit de réflexion de l’acquéreur, pour votre projet d’acte authentique.

Côté agent immobilier, pour un produit en VEFA, avec rédaction du contrat de réservation, veillez à bien informer l’acquéreur sur son droit de rétractation SRU, avec des clauses en ordre (en particulier si vous en passez par une remise en mains propres).

Où un contrat de réservation est nul. Au motif qu’un contrat de réservation est « facultatif », la Cour de cassation a jugé que sa nullité est « sans incidence sur la validité de l’acte de vente » qui peut ensuite être finalisé chez un notaire (Cass. 3e civ. 27.04.2017 n° 16-15519). Ce principe suppose de bien respecter le droit de réflexion pour le projet d’acte. Il a été jugé que, s’il finalise sans réserve l’acte notarié après un contrat de réservation, un acquéreur ne peut ensuite opposer une irrégularité formelle dans la notification du contrat, au titre du droit « SRU », pour faire annuler la vente (Cass. 3e civ. 07.04.2016 n° 15-13064). Cette règle peut à notre avis s’appliquer si l’on justifie que les actes portent bien les mentions utiles sur le droit de rétractation.

Calcul du délai de rétractation

Le délai de rétractation court à partir du lendemain de la première présentation de la lettre notifiant l’acte à l’acquéreur. Si le dernier jour du délai est un samedi ou un dimanche, un jour férié ou chômé, le délai est prorogé jusqu’au 1er jour ouvrable suivant.

Pour la vente d’un lot de copropriété (immeuble d’habitation), le délai de rétraction peut être « allongé » pour le cas où certains documents ne sont pas annexés à un avant-contrat de vente. Si un document concerné n’est pas annexé à l’acte notifié à l’acquéreur pour purger le délai SRU, celui-ci ne commence à courir qu’à partir du lendemain de sa communication à l’intéressé, suivant les modalités prévues pour la notification SRU (CCH nouvel art. 721-3).

Notification par lrar

La loi impose en principe une lettre recommandée avec accusé de réception, ou tout autre moyen présentant des garanties équivalentes. Il est à cet égard possible d’en passer par la signification par voie d’huissier. Une simple remise en mains propres contre décharge, en principe, ne suffit pas (si l’acte n’est pas régularisé par un mandataire ou notaire).

La Cour de cassation a jugé en vente qu’une LRAR, pour « purger » le droit de rétractation, n’a pas à mentionner la faculté de rétractation (Cass. 3e civ. 02.06.2016 n° 15-17833). Il suffit que le compromis comporte les mentions requises. Un courrier d’accompagnement neutre peut ainsi suffire pour notifier un compromis. Cela vaut pour tout acte notifié par LRAR : contrat CCMI, contrat de réservation en VEFA. Un notaire peut se prévaloir de cette règle.

Lorsqu’un (avant-)contrat fait l’objet d’une « modification substantielle » donnant lieu à un avenant, il est prudent de procéder à la notification de celui-ci, en ordre, au titre de l’article L 271-1 (CA Paris 04.03.2016 n° 14/20619).

Si la LRAR n’est pas réclamée. Dans une affaire, un compromis de vente avait été notifié à un acquéreur en LRAR par le notaire chargé de l’acte authentique. Une première LRAR était revenue au notaire avec la mention « pli non distribuable » et « boîte non identifiable ». Une seconde lui était revenue avec la mention « non réclamée ». La vente ayant capoté, le vendeur avait décidé d’assigner en responsabilité le notaire, pour lui demander réparation ! En appel, les juges avaient donné raison au vendeur. Les deux LRAR n’ayant pas été réceptionnées par l’acquéreur, les juges avaient estimé que le délai de rétractation n’a pas couru, et qu’il appartenait donc au notaire de prendre toutes mesures nécessaires afin d’assurer l’efficacité de la notification du compromis, de tenter une notification par un autre mode de délivrance, et d’avertir le vendeur de la difficulté (CA Nîmes 24.09.2015). Mais l’arrêt d’appel a été censuré pour violation de la loi au motif que l’acquéreur « s’était abstenu d’aller retirer sa lettre recommandée à la poste » (Cass. 1e civ. 14.02.2018 n° 17-10514). Il découle de cet arrêt que le délai de rétractation de 10 jours court à compter de la présentation en ordre de la LRAR, même si elle n’est pas réclamée. À ce titre, s’il ne va pas chercher sa LRAR, un acquéreur ne peut plus se rétracter, passé le délai. Un vendeur peut alors agir, au besoin, en exécution forcée de la vente, ou lui réclamer réparation (tel au titre d’une clause pénale d’un compromis).

Pour éviter des mésaventures en raison des « aléas » liés à la distribution postale, un notaire ou agent immobilier (mandaté pour une vente) sera bien avisé de privilégier une notification par remise en mains propres, en veillant à respecter le formalisme requis (cf. modèle distinct).

Destinataire de la notification

Il est prudent en pratique de notifier une LRAR séparée pour chaque signataire de l’acte, tel en présence de plusieurs acquéreurs.

En cas de contentieux, il faut pouvoir en principe justifier que le signataire de l’acte concerné a bien reçu personnellement notification du délai de rétractation prévu par l’article L 271-1 du CCH (p.ex. Cass. 3e civ. 10.03.2016 n° 15-12735). En pratique, il faut s’assurer que l’avis de réception de la LRAR adressée à l’intéressé porte bien sa signature.

Il convient ainsi de privilégier une LRAR séparée en présence d’un couple marié ou pacsé, de concubins, ou encore de plusieurs acquéreurs y compris habitant à la même adresse. En présence d’un couple marié, la Cour de cassation considère que la notification prévue par le texte doit ainsi être en principe « adressée personnellement à chacun des époux acquéreurs » et « à défaut, l’avis de réception de la lettre unique doit être signé par les deux époux » (Cass. 3e civ. 26.11.2014). Il est prudent de ne pas se contenter d’une LRAR commune pour des conjoints (adressée à M. et Mme).

Des LRAR distinctes s’imposent également pour un contrat de réservation (VEFA) ou une promesse de vente d’immeuble à rénover sous seing privé (VIR). Il en va de même côté lotisseur, pour une promesse de vente, là où elle est autorisée.

En privilégiant des LRAR distinctes (une LRAR pour chaque cocontractant), il faut veiller à vérifier le bon retour des AR et des signatures pour, au besoin, procéder à une nouvelle notification.

Modèle

Le modèle de LRAR que nous proposons vise à informer utilement un acquéreur de ses droits, en lui indiquant le délai pour se rétracter, et les textes légaux applicables.

 

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