Avenant de révision

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Avenant de révision

Formaliser un accord sur un nouveau loyer

Objet

Il s’agit ici de formaliser l’accord du bailleur et du preneur sur le nouveau loyer proposé dans le cadre d’une demande de révision triennale, en application des articles L 145-37 et L 145-38 du Code de commerce.

Il est indispensable de formaliser cet accord par écrit.

Notons que, au cours d’un bail, le bailleur et le locataire peuvent toujours convenir, d’un commun accord, de modifier le loyer initial/révisé pour le fixer à un certain montant, par voie d’avenant(s). Cette manière de faire, tel pour fixer le loyer à la valeur locative estimée pour « l’ajuster au prix du marché » (Cass. 3e civ. 4 avril 2001 n° 99-18899), est licite. Dans le jargon, on parle alors de fixation conventionnelle du loyer. La Cour de cassation a jugé que la « fixation conventionnelle du loyer librement intervenue entre les parties » constitue « une modification notable des obligations respectives des parties intervenue en cours de bail dans des conditions étrangères à la loi et justifiant, à elle seule, le déplafonnement » (Cass. 3e civ. 15 février 2018 n° 17-11866). Cela peut être le cas lorsque des avenants ont été régularisés pour mettre fin à une procédure de révision judiciaire du loyer.

Absence d’accord

En cas de désaccord pour le montant du loyer révisé, une procédure particulière, appelée « procédure sur mémoire », régie par les articles R 145-23 et suivants du Code de commerce, s’applique. Les contestations relatives à la fixation du prix du bail révisé doivent en principe être portées, quel que soit le montant du loyer, devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble. Les textes n’imposent pas d’être assisté et/ou représenté par un avocat. L’intervention d’un avocat (spécialisé) peut toutefois s’avérer utile.

Un bailleur dispose d’un délai de deux ans, à partir de sa demande de révision du loyer, pour au besoin saisir le juge et demander la révision judiciaire du loyer.

 

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